월세 변제공탁 신청 방법: 수령거절 요건·관할 공탁소·준비서류와 전자공탁 6단계 (2026)

변제공탁은 집주인이 월세 받기를 거부하거나 연락이 끊겨 돈을 줄 수 없을 때, 그 돈을 법원 공탁소에 맡겨 지급한 것과 같은 효과를 얻는 제도입니다. 공탁이 수리되고 돈을 납입하면 그 금액만큼 채무가 소멸하므로 월세 연체를 이유로 한 계약 해지나 명도소송을 막는 데 쓸 수 있습니다. 다만 채권자 주소지를 관할하는 공탁소에 전액을 맡겨야 하고, 먼저 정상적으로 지급하려 했다는 사실이 있어야 효력이 인정되는 것이 원칙입니다. 아래에서 공탁이 가능한 경우, 준비서류, 전자공탁 6단계, 실수 사례를 정리했습니다.

변제공탁이 가능한 3가지 경우

공탁은 아무 때나 할 수 있는 것이 아니라 법이 정한 사유가 있어야 합니다. 민법 제487조가 정한 변제공탁 사유는 다음 세 가지입니다.

수령거절은 원칙적으로 먼저 정상적으로 돈을 주려고 한 사실(변제 제공)이 있어야 합니다. 다만 상대방이 받지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혀 제공해도 거절될 것이 명백하면 바로 공탁할 수 있다는 판례도 있습니다. 증거를 남기는 방법은 내용증명 반송 대응에서 함께 확인해 보세요.

월세·보증금 상황별 공탁 판단표

공탁된 월세는 미납으로 보지 않기 때문에, 2기 차임 연체를 이유로 한 계약 해지를 막는 데 도움이 됩니다. 반대로 인상 거부 사실만으로 월세를 멈추면 실제 연체가 되어 불리해질 수 있습니다. 증액 상한 기준은 계약갱신요구권과 5% 증액 상한을 참고하세요.

관할 공탁소와 준비서류

돈을 갚는 장소(채무이행지)는 특별한 약정이 없으면 채권자의 주소지입니다. 그래서 월세 공탁은 보통 집주인 주소지를 관할하는 지방법원(지원) 공탁소에 신청합니다. 사업과 관련된 채무라면 채권자의 현재 영업소가 기준이 될 수 있습니다.

• 공탁서 2통: 공탁자·피공탁자 이름·주소, 공탁 원인 사실(예: 월세 수령거절), 근거 법령(민법 제487조)을 적습니다.
• 피공탁자 주소 소명 자료: 임대차계약서, 주소 확인 자료 등 공탁소가 요구하는 자료
• 원인 증빙: 임대차계약서, 이체 실패 내역, 거절 문자·내용증명
• 대리인 신청 시: 위임장과 인감증명서
• 피공탁자 통지용: 공탁통지서와 우편료

제출하는 증명서는 발급일로부터 3개월 이내의 것이어야 합니다. 서식과 첨부서류는 공탁소마다 안내가 조금씩 다를 수 있으니 접수 전에 전화로 확인하면 헛걸음을 줄일 수 있습니다.

변제공탁 신청 6단계

1단계: 정상 지급을 먼저 시도하고 기록을 남깁니다

평소처럼 이체하고, 막히면 문자나 내용증명으로 “약정 금액을 지급하겠다”는 의사를 남깁니다. 이 기록이 공탁 원인 사실의 근거가 됩니다.

2단계: 관할 공탁소를 확인합니다

집주인 주소지를 기준으로 관할 법원을 찾습니다. 주소가 바뀌었다면 최신 주소를 확인해 두어야 통지서가 정상적으로 송달됩니다.

3단계: 공탁서를 작성합니다

방문 신청은 공탁소에서 서식을 받고, 전자공탁은 사이트에 로그인해 작성합니다. 공탁 원인 사실에는 날짜와 금액, 거절 경위를 구체적으로 씁니다.

4단계: 공탁관의 수리 결정을 받습니다

서류가 갖춰지면 공탁관이 수리하고 공탁번호와 납입 기한을 알려줍니다. 기한 안에 납입하지 않으면 수리 결정이 효력을 잃습니다.

5단계: 공탁금을 납입합니다

지정된 보관 은행 가상계좌로 전액을 입금합니다. 납입이 확인되면 공탁소가 피공탁자에게 공탁 사실을 통지합니다.

6단계: 공탁서와 납입 증빙을 보관합니다

매달 공탁한다면 회차별 공탁서를 모아 둡니다. 나중에 명도소송이나 보증금 분쟁이 생기면 연체가 없었다는 핵심 증거가 됩니다.

공탁 후 효력과 회수·출급

공탁의 효력은 공탁관이 수리하고 공탁금이 납입된 때 생기며, 피공탁자가 통지를 받았는지와는 관계가 없다는 것이 판례입니다. 피공탁자(집주인)는 공탁소에서 출급 청구를 해서 돈을 찾아갑니다.

공탁으로도 분쟁이 끝나지 않고 상대방이 소송을 걸어 오거나, 반대로 내가 받을 돈이 있다면 지급명령이나 소액소송 같은 절차를 함께 검토합니다.

공탁이 무효가 되는 실수

• 일부 금액만 공탁: 상대방이 받아들이지 않으면 원칙적으로 효력이 없습니다.
• 관할이 틀린 공탁소: 채무이행지가 아닌 곳에 공탁하면 다툼의 여지가 생깁니다.
• 변제 제공 없이 바로 공탁: 거절이 명백했다는 사정이 없으면 수령거절 공탁으로 인정받기 어렵습니다.
• 조건을 붙인 공탁: “인상 철회 시에만 수령 가능”처럼 상대방에게 없는 의무를 조건으로 달면 문제가 됩니다.
• 납입 기한 경과: 수리 후 정해진 날까지 돈을 넣지 않으면 공탁이 성립하지 않습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 공탁 수수료가 따로 있나요?

변제공탁 자체에 큰 비용이 드는 구조는 아니며, 피공탁자 통지서 발송용 우편료 등이 필요합니다. 정확한 비용은 공탁소 안내를 확인하세요.

2. 매달 공탁해야 하나요?

월세는 지급일마다 각각 채무가 생기므로 거절이 계속되면 회차마다 공탁하는 것이 원칙입니다.

3. 집주인이 공탁금을 찾아가지 않으면 어떻게 되나요?

공탁이 유효하면 찾아가지 않아도 채무는 소멸한 것으로 봅니다. 출급 청구권은 10년이 지나면 소멸합니다.

4. 공탁하면 월세 연체로 계약 해지를 당하지 않나요?

유효한 공탁은 지급한 것과 같으므로 연체로 보지 않습니다. 다만 공탁이 무효가 되면 연체가 될 수 있으니 요건을 지켜야 합니다.

5. 인상된 금액으로 공탁해야 하나요, 기존 금액으로 하나요?

합의하지 않은 인상이라면 기존 약정 금액을 공탁합니다. 법정 상한(5%)을 넘는 인상은 거절할 수 있습니다.

6. 공탁한 돈을 다시 찾을 수 있나요?

집주인이 받겠다는 뜻을 밝히거나 공탁 유효 판결이 확정되기 전에는 회수할 수 있지만, 회수하면 공탁하지 않은 것으로 봅니다.

7. 관리비도 공탁할 수 있나요?

관리비 지급 의무가 집주인(또는 관리주체)에게 있고 수령을 거절한다면 같은 원리로 검토할 수 있습니다. 채권자가 누구인지 먼저 확인하세요.

8. 전자공탁은 누구나 할 수 있나요?

회원가입과 본인인증 후 이용할 수 있습니다. 공동인증서 외 다른 인증 수단도 지원하는 것으로 안내되지만 최신 내용은 사이트에서 확인하세요.

9. 집주인 주소를 모르면 공탁할 수 없나요?

주소를 알 수 없다는 사실을 소명하는 방식으로 진행할 수 있습니다. 공탁소에 필요한 소명 자료를 문의하세요.

10. 임대인이 보증금을 공탁할 때 공제는 어떻게 하나요?

밀린 월세나 원상복구비를 공제한다면 그 근거를 구체적으로 정리해야 합니다. 다툼이 있으면 공제 전 금액을 기준으로 판단될 수 있으니 원상복구 범위 기준을 먼저 확인하세요.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 — 민법 제487조(변제공탁), 제488조(공탁 방법), 제489조(회수), 공탁법·공탁규칙
• 대법원 전자공탁 — 공탁서 작성, 납입, 출급·회수 청구
• 대법원 — 각급 법원 공탁소 안내

자료 확인일: 2026년 10월 22일