계약갱신요구권: 6개월~2개월 전 1회 행사법과 5% 증액 상한 총정리

계약갱신요구권을 찾는 분을 위해 6개월~2개월 전 1회 행사 기간, 5% 임대료 증액 상한 계산법, 임대인 거절 사유 4가지, 문자·내용증명 행사 방법과 부당거절 대응까지 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다.

계약갱신요구권은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 행사할 수 있는 권리로, 행사하면 임대차는 2년 더 연장되고 이때 임대료 증액은 5% 이내로 제한됩니다. 다만 임대인이 실거주 필요, 차임 연체 등 법이 정한 사유를 갖춘 경우에는 거절할 수 있다는 점을 알아두셔야 합니다. 아래에서 행사 기간 계산법, 5% 증액 계산, 거절 사유, 문자·내용증명 행사 방법과 부당거절 대응까지 공식 자료를 바탕으로 순서대로 확인할 수 있습니다.

언제, 어떻게 행사하나?

계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 2년 이상으로 정한 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 1회 행사할 수 있습니다. 이 기간은 불변기간 개념에 가까운 엄격한 시한이므로, 만료 2개월이 지나면 행사 시기를 놓친 것으로 처리됩니다. 갱신을 요구받은 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 거절하려면 정해진 기간 안에 그 의사를 통지해야 합니다.

행사 방법에 정해진 형식은 없습니다. 문자, 카톡, 전화, 이메일, 내용증명 모두 의사표시로 인정될 수 있지만, 나중에 “행사한 적이 없다”는 다툼을 막으려면 내용과 시점이 남는 방법을 써야 합니다. 실무에서는 ① 문구에 계약갱신 의사와 연장 기간, ② 임대인 수신 확인 가능 여부, ③ 발송 기록 보관 세 가지를 기준으로 준비합니다. 내용증명을 보낼 때는 배달증명을 함께 신청하면 언제 도달했는지까지 증명할 수 있습니다.

임대료 증액 5% 상한 계산법

계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 경우, 임대료(차임) 증액은 1년 기존 차임의 5%를 넘을 수 없습니다. 연간 기준 계산이 원칙이므로, 월세라면 연간 차임을 기준으로 5% 상한을 적용합니다. 다만 이 상한은 갱신 계약에 적용되는 것이고, 갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 새로 재계약하는 경우에는 이 5% 상한이 자동 적용되지 않는다는 점을 구분해야 합니다.

계산 예시를 하나 살펴보겠습니다. 월세 60만원 임대차에서 연간 차임은 720만원이고, 갱신 시 연간 증액 상한은 36만원입니다. 이를 월 기준으로 나누면 최대 월 3만원까지 올릴 수 있는 구조이며, 증액 시점부터 새 차임이 적용됩니다. 전세라면 보증금 증액이 이 범위에 해당하는지, 갱신 조건 협의 내용이 계약서에 어떻게 기재되는지를 함께 확인해야 합니다. 실제 적용은 계약 조건과 협의에 따라 달라질 수 있으므로, 증액액 산정은 계약서와 법령 조문을 대조해 확인하시기 바랍니다.

임대인이 거절할 수 있는 사유

임대인은 아무 이유 없이 갱신을 거절할 수 없고, 법이 정한 사유에 해당해야 거절이 가능합니다. 대표적인 거절 사유는 다음과 같습니다.

첫째, 임대인이 주거 목적으로 직접 사용하려는 경우입니다. 이때 임대인·그 배우자·직계존속·직계비속이 실제 거주할 필요가 있는 1세대 1주택 등 요건을 충족해야 합니다. 둘째, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액만큼 차임을 연체한 경우입니다. 셋째, 임차인이 정당한 사유 없이 임차주택의 전대를 한 경우 등 전대 관련 요건 위반입니다. 넷째, 임차인이 임차주택을 고의나 중대한 과실로 파손시킨 경우입니다.

주의할 부분은 실거주 사유입니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대하거나 매도한 경우, 부당거절로 손해배상 책임이 인정된 판례가 있습니다. 실거주를 이유로 한 갱신거절은 거절 자체가 목적이 아니라 실제 거주가 전제되므로, 임차인 입장에서는 거절 후 주택의 사용 현황을 확인해 둘 필요가 있습니다. 부당거절이 인정되면 임차인은 이사 비용 등 손해의 배상을 청구할 수 있고, 구체적인 배상 산정은 사안별로 달라집니다.

묵시적 갱신과의 차이

임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 동일한 조건으로 임대차가 갱신된 것으로 봅니다(묵시적 갱신). 묵시적 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생하며, 임대인은 묵시적 갱신 상태에서 중도해지권을 갖지 않습니다.

계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 실무적 차이는 두 가지입니다. 첫째, 묵시적 갱신은 횟수 제한 없이 반복될 수 있지만, 계약갱신요구권은 1회 행사 제한이 있습니다. 둘째, 갱신요구권 행사 계약에는 5% 증액 상한이 적용되지만, 묵시적 갱신은 “동일한 조건”이 원칙이므로 조건 변경 협의 여부가 쟁점이 됩니다. 만료 2개월 전이 다가오기 전에 갱신 의사를 정리해 두면 어느 경로로 넘어갈지 스스로 선택할 수 있습니다.

상황별 대응 기준

행사 전 체크리스트

자주 묻는 질문 10개

1. 계약갱신요구권은 언제까지 행사해야 하나요?

2년 이상의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 1회 행사할 수 있습니다. 만료 2개월 전이 지나면 행사 시기를 놓친 것으로 처리되고, 이후에는 묵시적 갱신 규칙이 적용됩니다.

2. 행사하면 계약이 몇 년 연장되나요?

갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다. 임차인이 더 짧은 기간을 원하는 경우 등 예외가 있지만, 원칙은 2년 연장입니다.

3. 집주인이 5% 넘게 올리라고 하면 어떻게 하나요?

계약갱신요구권 행사로 갱신되는 계약은 임대료 증액이 1년 기존 차임의 5% 이내로 제한됩니다. 연간 차임 기준으로 상한을 계산해 근거를 제시하고, 그래도 협의가 되지 않으면 법률구조공단 등 상담을 받아보시기 바랍니다.

4. 문자로 갱신 의사를 전해도 효력이 있나요?

의사표시로 인정될 수 있습니다. 다만 다툼에 대비해 계약갱신 의사와 기간이 명확히 드러나야 하고, 발송 기록을 보관해야 합니다. 확실성을 원하면 내용증명을 권합니다.

5. 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 언제인가요?

임대인의 실거주 필요 요건 충족, 2기 차임 연체, 전대 관련 요건 위반, 임차인의 고의·중대 과실로 인한 주택 파손 등 법이 정한 사유에 해당할 때입니다. 이런 사유 없이 거절하면 부당거절 문제가 될 수 있습니다.

6. 실거주를 이유로 거절한 뒤 다른 사람에게 집을 빌려주면 어떻게 되나요?

정당한 사유 없는 부당거절로 손해배상 책임이 인정된 판례가 있습니다. 임차인은 거절 통지 기록과 이후 주택 사용 현황을 확보해 두면 대응에 유리합니다.

7. 계약갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?

1회에 한해 행사할 수 있습니다. 따라서 갱신 계약 기간 동안 사용 여부를 신중히 결정해야 하며, 묵시적 갱신과의 차이도 함께 고려하세요.

8. 만료 2개월 전을 놓쳤는데 방법이 없나요?

계약갱신요구권 행사 시기는 지났지만, 임대인과의 합의로 재계약하는 것은 언제든 가능합니다. 또한 임대인이 갱신 거절 통지를 하지 않았다면 동일 조건의 묵시적 갱신이 적용될 수 있으므로, 현재 상태를 먼저 확인하세요.

9. 갱신 거절 후 이사 비용은 누가 부담하나요?

정당한 거절 사유가 있는 경우 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다. 부당거절이 인정되면 임차인이 손해배상을 청구할 수 있고, 배상 범위는 사안별로 판단되므로 구체적 사안은 법률 전문가 확인이 필요합니다.

10. 묵시적 갱신 상태에서 집을 팔면 계약도 유지되나요?

주택임대차보호법상 소유권이 넘어가더라도 기존 임대차는 새 소유자에게 효력이 미치는 구조로 보호됩니다. 다만 구체적인 적용은 계약 상황과 매수인 조건에 따라 달라질 수 있으므로, 소유자 변경 통보를 받으면 임대차 관련 사항을 다시 확인하시기 바랍니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) — 행사 기간(6개월~2개월 전)·1회 제한·2년 연장·거절 사유·부당거절 손해배상 규정
• 대한민국 정책브리핑 — 임대차 3법 문답 — 2+2년 계약갱신과 5% 증액 상한 적용 범위 공식 안내
• 대한법률구조공단 쉽게찾는생활법령 — 임대차 계약의 묵시적 갱신 — 묵시적 갱신 2년 존속기간과 임차인 계약해지 통지 규칙
• 국가법령정보센터 판례 — 실거주 사유 갱신거절 관련 판결 — 실거주 이유 거절 후 상황에 따른 손해배상 쟁점
• 대한법률구조공단 (전화 상담 132) — 임대차 분쟁 상담과 내용증명 관련 안내 창구

자료 확인일: 2026년 9월 30일