전세 원상복구 범위: 못 자국·벽지·장판 부담 기준과 보증금 공제 대응 5단계 (2026)

전세 원상복구 범위는 임차인 잘못으로 생긴 훼손까지입니다. 못 자국·벽지·장판·곰팡이 항목별 부담 구분표, 사용 기간을 반영한 공제액 계산 예시, 보증금에서 수리비를 뺄 때 대응하는 5단계를 정리했습니다.

전세 원상복구 범위는 임차인이 일부러 또는 부주의로 망가뜨린 부분까지입니다. 정상적으로 살면서 생긴 벽지 변색, 가구 눌림 자국, 달력이나 액자를 건 작은 못 자국 같은 통상의 손모는 임차인이 복구할 대상이 아니라는 것이 법원의 일관된 입장입니다. 다만 계약서에 원상복구 범위를 구체적으로 정한 특약이 있으면 그 내용이 우선할 수 있습니다. 아래에서 항목별 부담 구분표, 사용 기간을 반영한 공제액 계산 예시, 집주인이 보증금에서 수리비를 빼겠다고 할 때 대응하는 5단계를 확인할 수 있습니다.

전세 원상복구 범위의 기준: 통상의 손모

민법 제654조와 제615조에 따라 임차인은 임대차가 끝나면 집을 원래 상태로 돌려놓고 반환해야 합니다. 여기서 원래 상태는 입주한 날의 새것 같은 상태가 아닙니다. 집은 사람이 살면 자연히 낡고, 그 대가는 이미 월세나 전세 보증금의 이자 상당액으로 치렀다고 보기 때문입니다.

그래서 법원은 임차인이 통상적인 방법으로 사용해 생긴 가치 감소, 즉 통상의 손모는 원상회복 대상에서 빼고 판단합니다. 시간이 지나 자연히 생기는 노후도 마찬가지입니다. 임차인이 책임질 부분은 고의나 과실, 또는 보통의 사용 방법을 벗어난 사용으로 생긴 훼손입니다.

이 원칙은 수리 책임과도 맞닿아 있습니다. 보일러 고장이나 누수처럼 집 자체의 문제는 임대인이 고쳐야 하고, 기준은 임대인 수선의무와 수리비 부담 기준에 정리되어 있습니다.

항목별 부담 구분표

표는 일반적인 구분이며, 같은 못 자국이라도 개수와 크기, 벽 재질에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 벽을 뚫어야 하는 에어컨 배관 구멍이나 벽걸이 TV 설치는 미리 임대인 동의를 문자로 받아 두면 분쟁을 피할 수 있습니다.

사용 기간을 반영한 공제액 계산 예시

임차인 잘못으로 벽지를 훼손했더라도 새 벽지 값 전부를 물어야 하는 것은 아닙니다. 벽지와 장판은 시간이 지나면 어차피 가치가 줄어드는 소모품이어서, 분쟁 조정 실무에서는 사용 기간만큼 낡은 가치를 빼고 남은 가치만 배상하도록 하는 경우가 많습니다.

사용 가능 기간 6년은 계산 방법을 보여 주기 위한 가정이며 법으로 정해진 숫자가 아닙니다. 실제로는 자재 종류와 훼손 정도, 당사자 합의에 따라 달라집니다. 요점은 임대인이 “전체 도배비를 내라”고 할 때 도배 시점과 사용 기간을 근거로 금액 조정을 요구할 수 있다는 것입니다.

보증금 공제 대응 5단계

1. 1단계: 입주 날 상태를 기록합니다. 방마다 벽, 바닥, 창틀, 욕실, 싱크대를 사진과 영상으로 남기고, 기존 하자는 그날 임대인이나 중개사에게 문자로 보냅니다. 날짜가 찍힌 기록이 있어야 “원래 있던 흠”임을 증명할 수 있습니다.
2. 2단계: 사는 동안 생긴 문제는 바로 알립니다. 누수나 결로, 곰팡이를 발견하면 사진과 함께 알리고 답변을 보관합니다. 알리지 않고 방치하면 번진 부분은 임차인 책임이 될 수 있습니다.
3. 3단계: 이사 전에 함께 점검합니다. 짐을 빼기 전후로 임대인과 같이 집을 둘러보고, 문제 삼는 부분을 그 자리에서 사진으로 남깁니다. 청소와 간단한 보수는 미리 해 둡니다.
4. 4단계: 공제 내역과 근거를 요구합니다. 수리비를 빼겠다고 하면 항목별 금액, 견적서, 훼손 사진을 요청합니다. 통상의 손모에 해당하는 항목과 사용 기간을 반영하지 않은 금액은 근거를 들어 조정을 요구합니다.
5. 5단계: 합의가 안 되면 다투지 않는 금액부터 받습니다. 다툼이 없는 보증금은 먼저 돌려받고, 나머지는 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 지급명령, 소액사건 재판으로 해결합니다.

보증보험에 가입했더라도 원상복구 비용 다툼은 임대인과 직접 정리해야 하는 경우가 많습니다. 보증금 전체를 돌려받지 못할 때의 절차는 전세보증보험 보증이행 청구 방법에서 확인할 수 있습니다.

헷갈리는 상황별 판단

계약서에 원상복구 특약이 있는 경우

“퇴거 시 도배·장판 비용은 임차인이 부담한다”처럼 구체적으로 합의한 특약은 효력이 인정될 수 있습니다. 반면 “원상복구한다”는 한 줄만 있다면 통상의 손모까지 임차인이 부담한다는 뜻으로 보기 어렵다는 것이 판례의 태도입니다. 계약 단계에서 문구를 다듬는 방법은 전세 계약 특약 쓰는 법과 전세계약 필수 특약 10가지를 참고하세요.

청소비를 요구하는 경우

보통 수준으로 청소하고 나갔다면 전문 입주 청소비까지 부담할 의무는 없습니다. 다만 퇴거 청소비를 임차인이 낸다는 특약이 있거나, 기름때와 쓰레기를 그대로 두고 나간 경우에는 청구가 받아들여질 수 있습니다.

오래 살아서 많이 낡은 경우

묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 4년, 6년씩 거주했다면 벽지와 장판의 남은 가치는 거의 없다고 볼 수 있습니다. 거주 기간이 길수록 통상의 손모로 인정되는 범위가 넓어집니다. 갱신 기간과 조건은 묵시적 갱신 통지 기한과 2년 연장 글에서 확인할 수 있습니다.

이전 세입자가 남긴 흠인 경우

입주 전부터 있던 흠은 현재 임차인이 복구할 대상이 아닙니다. 문제는 증명입니다. 입주 때 기록이 없다면 계약 당시 중개대상물 확인·설명서나 중개사의 확인을 받아 두는 것이 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 못을 하나도 박으면 안 되나요?

달력이나 액자를 거는 정도의 작은 못 자국은 통상의 손모로 보는 경우가 많습니다. 큰 구멍이 여러 개 생기는 설치는 동의를 받으세요.

2. 2년 살았는데 도배비 전액을 내라고 합니다.

훼손이 임차인 책임인지 먼저 따지고, 책임이 있더라도 사용 기간만큼 줄어든 가치를 빼 달라고 요구할 수 있습니다.

3. 집주인이 수리비를 마음대로 보증금에서 빼도 되나요?

임차인 책임으로 생긴 손해는 보증금에서 공제할 수 있지만, 그 손해와 금액은 임대인이 증명해야 합니다. 근거 없는 공제는 반환을 청구할 수 있습니다.

4. 곰팡이는 누구 책임인가요?

단열 불량이나 누수가 원인이면 임대인, 환기를 하지 않거나 알리지 않고 방치해 번진 것이면 임차인 책임이 될 수 있습니다. 원인 확인이 중요합니다.

5. 벽걸이 에어컨 구멍은 메워야 하나요?

동의 없이 뚫었다면 복구 대상이 될 수 있습니다. 기존 구멍을 썼거나 동의를 받았다면 책임을 묻기 어렵습니다.

6. 반려동물이 긁은 문은요?

통상의 손모로 보기 어려워 임차인 부담이 되는 것이 일반적입니다. 부분 보수가 가능한지 견적을 받아 보세요.

7. 제가 바꾼 도어락과 조명은 떼어 가도 되나요?

떼어 갈 수 있지만 원래 있던 것을 다시 달아 놓아야 합니다. 원래 물건을 보관해 두세요.

8. 입주 때 사진을 안 찍었으면 방법이 없나요?

불리하지만 방법은 있습니다. 이사 당시 중개사와 주고받은 메시지, 이삿짐 업체 사진, 이전 매물 광고 사진 등을 모아 보세요.

9. 월세도 기준이 같은가요?

같습니다. 전세와 월세 모두 민법의 임대차 규정이 적용됩니다.

10. 금액이 작아도 조정을 신청할 수 있나요?

주택임대차분쟁조정위원회는 소액 분쟁도 다루며 수수료가 낮습니다. 상대방이 응하지 않으면 지급명령이나 소액사건 재판을 검토합니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 — 민법 — 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권), 제654조(임대차에의 준용), 제623조(임대인의 의무)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 — 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 대상(유지·수선 의무, 원상회복 관련 분쟁)
• 대한법률구조공단 — 임대차 법률 상담과 분쟁조정 안내

자료 확인일: 2026년 10월 6일

작성자: 송석