임차권등기명령 신청 방법: 비용 43,400원·준비서류·송달 전 등기와 이사 시점 6단계 (2026)

임차권등기명령 신청은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 집주인 동의 없이 혼자 법원에 하는 절차입니다. 등기가 마쳐지면 이사하고 전입을 옮겨도 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 비용은 임대인·임차인 각 1명, 주택 1채 기준 약 43,400원이고, 2023년 7월부터는 집주인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기를 할 수 있습니다. 다만 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인하기 전에 이사하면 안 됩니다. 아래에서 비용표, 준비서류, 신청 6단계를 정리했습니다.

임차권등기명령 신청이 필요한 순간

세입자의 대항력과 우선변제권은 점유(거주)와 주민등록(전입)을 유지하는 동안에만 살아 있습니다. 보증금을 못 받은 채 새 집으로 전입을 옮기면 그 순간 순위가 사라져, 나중에 집이 경매로 넘어가도 배당에서 뒤로 밀릴 수 있습니다. 임차권등기명령은 이 문제를 막기 위해 만든 제도입니다.

신청할 수 있는 시점은 임대차가 끝난 뒤입니다. 기간 만료, 합의 해지, 묵시적 갱신 상태에서 해지 통지 후 3개월 경과 등으로 종료일을 계산합니다. 신청 기한 자체는 법에 정해져 있지 않지만, 이사 날짜에 맞추려면 종료 다음 날 바로 접수하는 것이 좋습니다.

예전에는 집주인이 송달을 피하면 등기가 늦어져 이사를 못 가는 일이 많았습니다. 법 개정으로 2023년 7월 19일부터는 주택 임차권등기명령에 한해 임대인 송달 전에도 등기 촉탁이 가능해졌습니다. 상가 임차권등기명령에는 이 특례가 같은 방식으로 적용되지 않으니 구분해야 합니다.

신청 비용 43,400원 계산표

법제처 찾기쉬운 생활법령정보가 안내하는 예시(임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1개)를 기준으로 정리했습니다. 당사자가 늘면 송달료가 늘어납니다.

법무사에 맡기면 수십만 원이 드는 경우가 많지만, 서류가 단순한 일반 아파트·빌라라면 직접 신청도 충분히 가능합니다. 납부한 비용은 영수증을 모아 두면 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항). 대법원은 이 비용을 별도 비용확정 절차 없이 민사소송이나 상계로도 청구할 수 있다고 판단했습니다(2024다221455).

준비서류 체크

• 임차권등기명령 신청서: 임대인·임차인 인적사항, 보증금, 계약 내용, 점유 개시일·전입일·확정일자를 적습니다.
• 임대차계약서 사본: 확정일자가 찍힌 계약서(우선변제권 소명).
• 주민등록초본: 전입일이 나오도록 발급(대항력 소명).
• 부동산 등기사항증명서: 미등기 건물은 건축물대장 등.
• 임차 부분 도면: 다가구 일부처럼 건물 일부만 빌린 경우.
• 계약 종료 소명 자료: 해지 통지 내용증명과 도달 증명, 문자 기록 등.
• 비용 납부 영수증: 등록면허세·등기촉탁수수료 납부번호.

집주인 주소를 몰라도 신청을 포기할 이유는 없습니다. 등기부상 주소로 기재하고, 송달이 안 되더라도 주택은 송달 전 등기가 가능합니다.

임차권등기명령 신청 6단계

1단계: 종료일을 확정합니다. 계약서와 해지 통지 도달일로 임대차가 언제 끝나는지 계산합니다. 종료 전 신청은 기각될 수 있습니다.

2단계: 등록면허세와 등기촉탁수수료를 먼저 냅니다. 위택스에서 등록면허세(등록원인 ‘임차권설정’)를 납부하고, 등기촉탁수수료도 납부해 영수증 번호를 받아 둡니다.

3단계: 전자소송에서 신청서를 작성합니다. 관할 법원을 임차주택 소재지로 지정하고, 서류를 PDF로 첨부한 뒤 인지대·송달료를 전자납부합니다. 방문 신청도 가능합니다.

4단계: 보정명령이 오면 바로 대응합니다. 법원이 서류 보완을 요구하면 기한 안에 제출해야 결정이 늦어지지 않습니다.

5단계: 결정 후 등기부를 확인합니다. 결정이 나면 법원이 등기소에 촉탁합니다. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 ‘주택임차권’ 등기가 기재됐는지 직접 확인합니다. 처리 기간은 법원 사정에 따라 다르며 보통 1~2주 안팎으로 안내됩니다.

6단계: 등기 확인 후 이사·전출합니다. 이 순서를 지켜야 순위가 끊기지 않습니다. 이사 후에도 열쇠 반환 시점과 사진 기록을 남겨 두면 분쟁에 대비할 수 있습니다.

등기 후 보증금 회수 순서

임차권등기는 순위를 지켜 주는 장치일 뿐, 돈을 대신 받아 주지는 않습니다. 보증금 회수는 별도로 진행해야 합니다.

참고로 임차권등기가 된 주택에 그 뒤 새로 들어온 세입자는 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 집주인 입장에서는 새 세입자를 들이기 어려워지므로, 이 점이 반환 협상에서 압박 요인이 되기도 합니다. 보증금을 모두 받으면 임차권등기 말소 절차도 잊지 말아야 합니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 계약 만료 전에 미리 신청할 수 있나요?

아닙니다. 임대차가 끝난 뒤에만 신청할 수 있습니다.

2. 집주인 동의가 필요한가요?

필요 없습니다. 임차인이 단독으로 신청합니다.

3. 이미 이사한 뒤에도 신청할 수 있나요?

신청은 가능할 수 있지만 이사로 대항력이 이미 사라졌다면 순위를 되살리지 못합니다. 반드시 이사 전에 등기를 마쳐야 합니다.

4. 결정이 나면 바로 이사해도 되나요?

안 됩니다. 효력은 등기가 마쳐진 때 생기므로 등기부 확인 후 이사합니다.

5. 집주인 주소를 모르면 어떻게 하나요?

주택은 송달 전에도 등기 촉탁이 가능하므로 등기부상 주소로 신청하면 됩니다.

6. 월세 보증금도 해당되나요?

보증금이 있는 주택 임대차라면 월세 계약도 신청할 수 있습니다.

7. 상가도 똑같이 하면 되나요?

상가건물 임대차보호법에 별도 규정이 있고, 송달 전 등기 특례는 주택과 다르게 적용됩니다.

8. 비용은 돌려받을 수 있나요?

임대인에게 청구할 수 있고, 보증금을 돌려받을 때 상계 방식으로 정리할 수도 있습니다.

9. 등기 후에도 보증금이 안 들어오면요?

지급명령·소송으로 집행권원을 받은 뒤 강제경매 등으로 회수합니다.

10. 보증금을 받은 뒤에는 무엇을 하나요?

임차권등기 해제(말소) 절차를 진행해 등기부를 정리합니다.

공식 출처와 확인일

• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 – 임차권등기명령 신청 — 신청 요건, 첨부서류
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 – 임차권등기명령의 신청비용 — 비용 계산 예시
• 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 — 제3조의3(임차권등기명령)
• 대한민국 법원 전자소송 — 온라인 신청, 인지대·송달료 납부

자료 확인일: 2026년 10월 23일