전세 계약 전 등기부등본 확인법: 갑구·을구부터 깡통전세 판단까지 (2026)

‘등기부등본 확인’을 찾는 분을 위해 표제부·갑구·을구 보는 법, 소유자 일치·근저당 채권최고액·압류 체크 항목, 인터넷등기소 발급 방법과 깡통전세 판단 계산까지 정리했습니다.

전세 계약 전 등기부등본 확인은 ① 소유자가 임대인과 일치하는지, ② 갑구에 압류·가압류 같은 위험 등기가 없는지, ③ 을구의 근저당 채권최고액이 내 보증금과 합산해 주택 시세를 넘지 않는지, 세 가지가 핵심입니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 발급받고, 위험 신호가 하나라도 나오면 계약을 미루고 원인을 확인하는 것이 안전합니다. 아래에서 구역별 확인 방법과 판단 계산, 발급 절차를 순서대로 정리했습니다.

등기부등본, 왜 반드시 확인해야 하나요?

등기부등본은 부동산의 소유 관계와 그 위에 설정된 권리를 정부 기록으로 보여주는 서류입니다. 전세 계약의 당사자는 집이 아니라 집주인이므로, 그 집에 누가 얼마를 빌려놓고 있는지, 법적으로 문제가 생기고 있는지를 이 서류가 알려줍니다. 매매가 아니라 보증금을 내는 계약이기 때문에, 임차인은 돌려받을 돈이 그 집보다 뒤순위가 되지 않도록 선순위 상황을 스스로 점검해야 합니다.

중개사무소가 있다면 서류 확인을 도와주지만, 최종 판단은 계약 당사자의 몫입니다. 임대인이 체납한 세금은 국세·지방세 증명서로 따로 확인하고(전세계약 납세증명서 확인법 정리 글 참고), 등기부등본은 그 집 자체의 권리 상태를 봅니다. 두 서류는 역할이 다르므로 함께 준비하는 것이 계약 전 기본 세트입니다.

발급 방법: 인터넷등기소 열람·발급

1. 1단계: 접속 — 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에 PC 또는 모바일로 접속합니다.
2. 2단계: 부동산 찾기 — 소재지·지번(또는 도로명주소)으로 해당 주택을 검색합니다.
3. 3단계: 열람 또는 발급 선택 — 내용 확인만 하려면 등기사항 전부증명서(등기부등본)를 발급합니다. 열람과 발급 수수료가 다르므로 접속 화면의 요금 안내를 확인하세요.
4. 4단계: 본인 인증 후 발급 — 인증 절차를 마치면 PDF로 받아 저장합니다. 세무서·구청 등의 무인민원발급기에서도 발급 가능합니다.
5. 5단계: 계약 직전 재발급 — 중개사가 보여준 등기부등본은 과거본일 수 있습니다. 잔금·계약 직전 날짜의 최신본을 다시 뽑아 비교하세요.

발급 화면 메뉴 명칭은 개편에 따라 조금씩 달라질 수 있지만, 부동산 검색 → 등기사항 전부증명서 발급이라는 뼈대는 동일합니다. 무인발급기는 신분증만 있으면 되므로 인터넷 발급이 어렵다면 방문 경로를 쓰면 됩니다.

표제부·갑구·을구 확인 항목

등기부등본은 세 구역으로 구성되어 있고, 각 구역에서 확인할 것이 정해져 있습니다.

특히 갑구의 소유자 확인은 계약의 출발점입니다. 계약서에 서명하려는 임대인과 갑구상 현재 소유자가 다르면 양도세 납부 전 잔금 관행이 아닌 한 계약 진행을 멈추고 원인을 확인해야 하며, 소유권이 신탁회사 명의로 넘어간 집은 임대차 관계 처리가 복잡해질 수 있어 주의가 필요합니다. 을구의 근저당이 몇 순위인지와 선순위 임차인 규모는 다가구주택 선순위 임차인 확인 7단계 정리 글에서 전입세대·확정일자 관점으로 추가 점검할 수 있습니다.

깡통전세 판단 계산법

등기부등본 확인의 가장 중요한 용도는 깡통전세(집을 팔아도 보증금을 못 갚는 상태) 판별입니다. 실무에서 쓰는 판단 흐름은 다음과 같습니다.

1. 주택 시세 파악 — 같은 단지·같은 평형대의 실제 매매가를 기준으로 삼습니다. 전세가가 아닌 매매가 기준입니다.
2. 선순위 채무 합산 — 을구의 근저당 채권최고액에 앞에 있는 선순위 전세 보증금을 더합니다. 채권최고액은 실제 대출금보다 크게 설정되는 것이 관례이므로, 정확한 채무액은 임대인에게 확인하는 절차가 하나 더 필요합니다.
3. 비율 계산 — (선순위 근저당 + 내 보증금) ÷ 주택 시세로 나눕니다.

감정평가액 4억 원짜리 주택을 전세 2억 원에 계약하려는 경우를 예시로 계산해 보겠습니다.

이 비율은 법이 정한 공식 기준이 아니라 실무에서 통용되는 관행적 가이드라인입니다. 다만 방향은 명확합니다 — 합산 비율이 시세의 80%를 넘으면 집값이 조금만 내려가도 내 보증금이 물릴 수 있고, 70% 이하를 유지하면 집값이 30% 빠져도 회수 여지가 있다는 계산이 됩니다. 보증보험 가입 가능 여부로 교차 검증할 수도 있습니다. 보증보험은 보증금과 선순위 대출 합계가 주택가격의 90% 이내(공시가격 기준 계산)여야 가입되므로, 전세보증보험 가입 조건 정리 글의 계산법과 함께 확인하면 판단이 정교해집니다.

위험 신호와 계약 중단 기준

계약서 쪽 방어는 특약으로 보완합니다. 근저당 추가 설정 금지, 체납세금 정리 조건 같은 문구는 전세계약 필수 특약 10가지 정리 글에서 복사 가능한 형태로 확인할 수 있고, 계약 이후 단계는 전세 잔금일 체크리스트 글로 이어집니다. 계약 직전에 등기부등본에 변동이 생겼다면 그 변동의 의미를 먼저 확인하고 송금을 결정하세요. 계약 후라면 전세집 경매 세입자 대응 정리 글처럼 대응 절차가 이어집니다.

실수 방지 체크리스트

자주 묻는 질문 10개

1. 등기부등본은 어디서, 얼마에 발급받나요?

대법원 인터넷등기소에서 PC·모바일로 열람·발급할 수 있고, 세무서나 구청 등의 무인민원발급기에서도 발급됩니다. 열람과 발급 수수료가 다르므로 접속 화면의 요금 안내를 확인하세요.

2. 갑구와 을구의 차이가 무엇인가요?

갑구는 소유권 관련 사항(소유자, 소유권 이전 내역, 압류·가압류 등)이 적히는 구역이고, 을구는 근저당권·전세권 같은 소유권 외 권리가 적히는 구역입니다. 임차인은 갑구에서 사람, 을구에서 빚을 확인한다고 정리하면 됩니다.

3. 근저당 채권최고액이 실제 대출금과 같나요?

보통 다릅니다. 채권최고액은 원리금을 포함해 실제 채무보다 크게 설정되는 것이 관례이므로, 채권최고액이 크다고 곧바로 그만큼의 대출이 있다고 단정하지 말고 임대인에게 실제 잔액 확인을 요청하세요.

4. 가압류가 걸린 집은 절대 계약하면 안 되나요?

원인과 해지 여부 확인이 먼저입니다. 가압류는 채권자가 돈을 받기 위한 법적 조치이므로, 그대로라면 보증금 회수에 직접적인 위험이 됩니다. 해지 등기가 확인되기 전에는 계약을 진행하지 않는 것이 안전합니다.

5. 집주인과 소유자가 다르면 계약해도 되나요?

소유권 이전 절차가 진행 중인 상황인지 등기 목적에 따라 판단이 달라집니다. 등기 전 잔금 관행은 사기에 쓰이는 패턴이 될 수도 있으므로, 소유자가 바뀐 최종 등기부등본을 확인한 뒤 계약하는 것이 원칙입니다.

6. 깡통전세 판단 비율 80%는 법이 정한 기준인가요?

아니요. 실무에서 통용되는 관행적 가이드라인입니다. 다만 보증보험 가입 한도 계산 같은 공식 제도 기준과 함께 보면 판단이 훨씬 정교해지므로, 두 기준을 모두 확인하고 계약하세요.

7. 등기부등본을 언제 다시 뽑아야 하나요?

계약서 작성 시 한 번, 잔금·입주 직전 한 번, 최소 두 번 확인하는 것이 안전합니다. 계약과 입주 사이에 새 근저당이나 압류가 설정될 수 있기 때문입니다.

8. 신탁회사 명의로 되어 있는 집도 전세 가능한가요?

가능하지만 주의가 필요합니다. 신탁 종료 시점과 소유권 이전 후 임대차 관계 처리, 그리고 신탁 조건에 따라 보증금 회수 구도가 달라질 수 있으므로, 계약 전 관리사무소·중개사를 통해 신탁 내용을 확인하세요.

9. 전입세대확인서와 등기부등본은 왜 같이 내나요?

등기부등본은 집에 붙은 권리(근저당·압류 등)를 보고, 전입세대확인서는 그 집에 이미 누가 살며 우선변제권을 가진 선순위 임차인이 몇 명인지를 보여줍니다. 두 서류가 합쳐져야 보증금 보호 판단이 완성됩니다.

10. 등기부등본에서 문제가 발견됐는데 중개사는 괜찮다고 했습니다.

최종 판단은 계약 당사자입니다. 위험 등기의 원인과 해지 여부, 임대인의 실제 채무액, 보증보험 가입 가능성을 스스로 확인하고, 설명이 만족스럽지 않으면 계약을 미루세요. 보증금은 돌려주는 사람이 아니라 돌려받는 쪽이 방어해야 합니다.

공식 출처와 확인일

• 대법원 인터넷등기소 — 등기부등본(등기사항 전부증명서) 열람·발급 공식 창구
• 아주경제: 갑구·을구 확인 방법과 발급 수수료 — 인터넷등기소 발급 경로와 열람·발급 수수료 상호 확인
• 토스: 보증금 지키기 위한 등기부등본 보는 법 — 을구 근저당 채권최고액 확인 방법
• 코리안스피릿: 깡통전세 의심 시 등기부등본 근저당 합계 확인 — 근저당·선순위 전세 합산 판단, 신탁회사 명의 주의사항
• 표제부·갑구·을구 구성과 확인사항 정리 — 갑구의 가압류·압류·가처분·강제경매 등 위험 등기 항목 구분

자료 확인일: 2026년 9월 30일