임대인 수선의무: 보일러·누수·곰팡이 수리비 부담 기준과 청구 5단계

임대인 수선의무는 전세·월세 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 집주인의 의무입니다. 보일러·누수·곰팡이 등 항목별 수리비 부담 기준, 수리 요청부터 필요비 청구까지 5단계, 집주인이 고쳐 주지 않을 때 대응과 수리 특약의 효력 범위를 정리했습니다.

임대인 수선의무는 전세·월세 집을 세입자가 정상적으로 쓸 수 있는 상태로 유지해야 하는 집주인의 의무로, 「민법」 제623조에 근거합니다. 보일러 고장이나 배관 누수처럼 고치지 않으면 살기 어려운 하자는 집주인이, 전구 교체처럼 적은 비용으로 쉽게 고칠 수 있는 것은 세입자가 부담하는 것이 일반적인 기준입니다. 다만 세입자의 부주의로 생긴 고장은 세입자 책임이고, 특약에 따라 범위가 달라질 수 있습니다. 아래에서 항목별 부담 기준, 수리 요청 순서, 직접 고쳤을 때 비용을 돌려받는 방법을 정리했습니다.

임대인 수선의무의 판단 기준

「민법」 제623조는 임대인이 계약 기간 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정합니다. 그렇다고 모든 고장을 집주인이 고쳐야 하는 것은 아닙니다. 법원은 대체로 다음 기준으로 나눕니다.

• 집주인이 고쳐야 하는 경우: 고치지 않으면 세입자가 계약에서 정한 목적대로 집을 쓸 수 없을 정도의 하자
• 세입자가 고치는 경우: 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있고 사용에 지장을 주지 않는 사소한 하자
• 원인이 세입자에게 있는 경우: 부주의나 잘못된 사용으로 생긴 파손은 규모와 관계없이 세입자 부담

결국 “얼마나 중요한 설비인가”와 “누구 때문에 고장 났는가” 두 가지를 함께 봅니다. 세입자에게는 집을 선량한 관리자의 주의로 보관하고, 수리가 필요한 사실을 지체 없이 알릴 의무(민법 제634조)가 있습니다. 알리지 않아 피해가 커지면 그 부분은 세입자 책임이 될 수 있습니다.

항목별 수리비 부담표

아래 표는 일반적인 기준을 정리한 것입니다. 실제 부담은 고장 원인, 사용 기간, 특약에 따라 달라질 수 있습니다.

옵션으로 제공된 에어컨, 세탁기, 냉장고는 계약서에 포함된 시설이라면 노후 고장을 집주인이 부담하는 것이 일반적이지만, 계약서와 특약에 어떻게 적혀 있는지가 먼저입니다.

수리 요청부터 비용 청구까지 5단계

1. 1단계: 고장 상태를 기록합니다. 날짜가 보이게 사진과 영상을 찍고, 물이 새는 위치나 오류 표시처럼 원인을 짐작할 수 있는 부분을 남깁니다. 피해가 커지지 않게 밸브를 잠그는 등 응급조치를 합니다.
2. 2단계: 집주인에게 바로 알립니다. 문자나 메신저로 증상, 발견 시각, 사진을 보내고 수리를 요청합니다. 통화했다면 통화 뒤 내용을 글로 다시 보냅니다.
3. 3단계: 수리 주체와 비용을 합의합니다. 집주인이 업체를 부를지, 세입자가 부르고 비용을 받을지 정합니다. 세입자가 부르는 경우 견적서를 먼저 보내 동의를 받아 둡니다.
4. 4단계: 수리 후 증빙을 보관합니다. 견적서, 영수증 또는 세금계산서, 수리 전후 사진, 수리 기사의 원인 소견을 받아 둡니다. 원인 소견은 책임을 가리는 핵심 자료입니다.
5. 5단계: 필요비 상환을 청구합니다. 세입자가 낸 비용이 집을 보존하는 데 필요한 것이었다면 지출 즉시 집주인에게 청구할 수 있습니다(민법 제626조). 금액과 계좌를 적어 서면으로 요청합니다.

필요비와 달리, 집의 가치를 높인 비용(유익비)은 계약이 끝날 때 가치 증가가 남아 있는 한도에서 청구할 수 있습니다. 두 청구 모두 집을 돌려준 뒤 6개월 안에 해야 한다는 기간 제한이 있으므로 퇴거 후 미루지 않아야 합니다. 퇴거일 정산 순서는 전세 퇴거일 관리비·공과금 정산 7단계에서 함께 확인하세요.

집주인이 고쳐 주지 않을 때

연락이 닿지 않거나 수리를 미루는 경우, 세입자가 선택할 수 있는 방법을 상황별로 정리했습니다.

수리비를 받지 못했다고 월세를 임의로 빼고 내는 것은 조심해야 합니다. 금액과 책임에 다툼이 있는 상태에서 일방적으로 공제하면 집주인이 연체를 주장할 수 있습니다. 공제하려면 금액을 특정해 서면으로 통지하고, 가능하면 합의를 먼저 받아 두세요. 반대로 집주인이 집을 보존하기 위해 수리하려 할 때 세입자는 이를 거절할 수 없습니다(민법 제624조).

수리 특약의 효력 범위

계약서에 “입주 후 수리는 임차인이 부담한다”는 문구가 들어가는 경우가 많습니다. 이런 특약은 유효할 수 있지만, 범위를 구체적으로 정하지 않았다면 통상 생길 수 있는 소규모 수선에 한정된다고 보는 것이 일반적입니다. 보일러 교체나 배관 공사 같은 대규모 수선까지 세입자에게 넘어가려면 그 내용이 분명하게 적혀 있어야 합니다.

그래서 계약할 때 수리 범위를 항목으로 적어 두는 것이 분쟁을 줄입니다. 예를 들어 “보일러·배관·누수·전기 설비의 노후 고장은 임대인이, 소모품 교체는 임차인이 부담한다”처럼 씁니다. 다른 특약 문구는 전세 계약 특약 쓰는 법에 정리되어 있습니다. 계약 중 집이 팔려 집주인이 바뀌었다면 수선의무도 새 소유자에게 넘어가므로 전세 집주인 변경 시 확인 7단계를 참고해 연락처부터 확보하세요.

자주 묻는 질문 10개

1. 전세도 월세와 수선의무 기준이 같은가요?

등기하지 않은 일반 전세 계약은 임대차이므로 같은 기준이 적용됩니다. 등기한 전세권은 전세권자가 통상의 관리와 수선을 부담하므로 다릅니다.

2. 보일러가 10년 넘어 고장 났는데 누가 교체하나요?

노후로 인한 고장이라면 집주인 부담이 일반적입니다. 수리 기사에게 고장 원인을 적어 달라고 요청해 두세요.

3. 겨울에 보일러가 얼어 터졌다면요?

세입자가 통상적인 관리를 했는지가 쟁점입니다. 장기간 집을 비우며 전원을 끈 경우 등은 세입자 책임이 인정될 수 있습니다.

4. 곰팡이는 무조건 세입자 책임인가요?

아닙니다. 외벽 단열 불량이나 누수가 원인이면 집주인 책임입니다. 발생 위치와 범위, 환기 여부가 판단 자료가 됩니다.

5. 아랫집에 물이 샜다면 누가 배상하나요?

배관 등 건물 자체의 문제라면 소유자인 집주인이, 세입자의 사용 부주의가 원인이라면 세입자가 책임질 수 있습니다. 원인 조사가 먼저입니다.

6. 집주인 동의 없이 수리하면 비용을 못 받나요?

꼭 필요한 수리였다면 청구할 수 있지만 필요성과 금액을 두고 다툼이 생기기 쉽습니다. 급한 경우가 아니면 먼저 알리고 동의를 받으세요.

7. 수리 기간에 집을 못 쓰면 월세를 줄여 달라고 할 수 있나요?

세입자 과실 없이 일부를 쓰지 못했다면 그 비율만큼 감액을 청구할 수 있습니다. 기간과 범위를 기록해 두세요.

8. 입주 전부터 있던 하자는 어떻게 하나요?

입주 당일 사진을 찍어 집주인과 중개사에게 보내 두면 퇴거 때 원상복구 분쟁을 막을 수 있습니다. 수리가 필요한 하자는 그때 바로 요청합니다.

9. 내가 설치한 붙박이장이나 중문 비용을 돌려받을 수 있나요?

유익비에 해당하는지, 집주인 동의가 있었는지에 따라 달라집니다. 계약서에 원상복구 조항이 있으면 청구가 제한될 수 있습니다.

10. 합의가 안 되면 어디에 도움을 요청하나요?

주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 대한법률구조공단(132)에서 상담받을 수 있습니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 — 민법 — 제623조(임대인의 의무), 제624조(보존행위), 제626조(비용상환청구), 제627조(차임 감액), 제634조(통지의무), 제654조(청구 기간) 확인
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 — 주택임대차분쟁조정위원회 근거 확인
• 대한법률구조공단 — 임대차 분쟁 법률상담 창구

자료 확인일: 2026년 10월 4일

작성자: 송석