임대인 수선의무 범위: 보일러·누수 수리비 누가 내나, 특약 효력과 비용 청구 6단계 (2026)

임대인 수선의무는 민법 제623조에 따라 집주인에게 있어서, 보일러 노후 고장·배관 누수·벽 균열처럼 고치지 않으면 살기 어려운 하자는 원칙적으로 집주인이 비용을 냅니다. 계약서에 “수선은 임차인 부담”이라는 특약이 있어도 대법원은 범위를 구체적으로 정하지 않았다면 전구·수도꼭지 같은 소규모 수선만 세입자 몫이라고 봅니다. 다만 세입자 과실로 생긴 고장은 예외입니다. 아래에서 항목별 부담 구분표와 수리비를 돌려받는 6단계를 확인하세요.

임대인 수선의무의 법적 기준

민법 제623조는 임대인이 목적물을 넘겨주고 계약 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정합니다. 대법원은 그 경계를 이렇게 나눕니다. 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있고 생활을 방해하지 않는 사소한 하자라면 집주인 의무가 아니지만, 고치지 않으면 계약 목적대로 살 수 없게 되는 하자라면 집주인이 고쳐야 합니다.

판단할 때는 집의 종류와 용도, 하자의 규모와 부위, 생활에 미치는 영향, 수리의 난이도와 비용, 계약 당시 상태와 차임 액수를 함께 봅니다(대법원 2011다107405). 그래서 같은 “보일러 고장”이라도 부품 노후로 난방이 안 되는 것과 세입자가 외출 모드를 끄지 않아 동파된 것은 결론이 다릅니다.

항목별 수리비 부담 구분표

아파트 등 집합건물의 공용 배관이나 외벽 문제는 입주자대표회의·관리단 쪽 책임이 될 수 있습니다. 누수 위치가 전유부분인지 공용부분인지 먼저 확인해야 청구 상대가 정해집니다.

“수리는 세입자 부담” 특약은 어디까지 유효한가

수선의무 규정은 당사자가 바꿀 수 있는 규정이라 특약 자체는 유효합니다. 하지만 대법원 94다34692 판결은 범위를 명시하지 않은 특약으로 세입자에게 넘어가는 것은 통상 생기는 소규모 수선뿐이고, 대파손 수리·주요 구조부 대수선·기본 설비 교체는 여전히 집주인 몫이라고 판단했습니다.

반대로 “전기·수도·가스 설비 일체는 임차인이 수리한다”처럼 범위를 구체적으로 적은 특약은 그 범위만큼 집주인 의무를 면제한 것으로 본 하급심 사례도 있습니다. 계약서의 특약 문구가 포괄적인지 구체적인지가 결론을 가릅니다.

수리비를 돌려받는 6단계

1단계: 하자를 사진·영상으로 기록합니다

고장 화면, 누수 범위, 날짜가 보이게 촬영합니다. 피해 가구·옷이 있다면 함께 남겨 둡니다.

2단계: 집주인에게 즉시 알립니다

민법 제634조는 수리가 필요하면 임차인이 지체 없이 임대인에게 알리도록 합니다. 문자·메신저로 남겨 통지 시점을 증명할 수 있게 하세요.

3단계: 수리 기사 소견서를 받습니다

“부품 노후”, “배관 부식”처럼 원인이 적힌 소견서는 집주인 부담을 입증하는 가장 강한 자료입니다.

4단계: 집주인이 미루면 내용증명으로 기한을 정합니다

민법 제623조와 판례를 근거로 언제까지 수리해 달라고 요청하고, 기한이 지나면 직접 수리 후 비용을 청구하겠다고 적습니다.

5단계: 직접 수리 후 필요비를 청구하거나 월세에서 공제합니다

민법 제626조에 따라 세입자가 지출한 필요비는 즉시 상환을 청구할 수 있습니다. 영수증과 소견서를 첨부해 청구하고, 받지 못하면 다음 달 월세에서 공제하겠다고 통지하는 방법도 쓰입니다. 공제 전에는 공제 금액과 근거를 서면으로 남겨 연체 다툼을 막으세요.

6단계: 해결되지 않으면 조정·소액소송을 검토합니다

주택임대차분쟁조정위원회 조정, 3천만 원 이하라면 소액소송이나 지급명령으로 비교적 간단히 다툴 수 있습니다.

집주인 입장에서 미리 할 일

• 입주 전 보일러 연식과 점검 기록, 누수 이력을 사진과 함께 계약서에 남깁니다.
• 특약은 “전구·건전지·필터 등 소모품은 임차인 부담”처럼 구체적으로 씁니다.
• 한파 전 동파 예방 안내를 문자로 보내 두면 관리 소홀 여부를 다툴 때 도움이 됩니다.
• 수리 요청을 받으면 기사 방문 일정부터 잡아 하자가 커지는 것을 막습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 보일러가 10년 넘어 고장 나면 누가 바꾸나요?

노후로 인한 고장·교체는 기본 설비 교체에 해당해 원칙적으로 집주인 부담입니다.

2. 세입자가 외출 모드를 끄고 여행 가서 동파됐다면요?

관리 소홀이 원인이면 세입자가 수리비를 부담할 가능성이 큽니다.

3. 아랫집으로 물이 새면 누가 배상하나요?

원인이 건물 노후 배관이면 집주인, 세입자의 사용 과실이면 세입자 책임이 될 수 있습니다. 원인 조사가 먼저입니다.

4. 집주인이 연락을 안 받으면 먼저 고쳐도 되나요?

통지 기록을 남긴 뒤 긴급한 수리는 먼저 하고 필요비로 청구할 수 있습니다. 과도한 고급 교체는 다툼이 될 수 있습니다.

5. 수리비를 월세에서 빼도 연체가 아닌가요?

필요비 상환청구권으로 상계한다는 뜻을 서면으로 알리고 금액이 정당하면 연체로 보기 어렵습니다. 근거 자료를 꼭 남기세요.

6. 전세도 똑같이 적용되나요?

주택 전세(채권적 전세)도 임대차이므로 같은 원칙이 적용됩니다. 등기된 전세권은 규정이 달라 별도 확인이 필요합니다.

7. 도배·장판은 집주인이 해줘야 하나요?

누수 등으로 훼손된 경우는 집주인 부담이 될 수 있지만, 단순 미관 개선은 수선의무로 보기 어렵습니다.

8. 곰팡이로 옷이 상했어요. 배상받을 수 있나요?

단열·방수 하자가 원인이고 통지를 했는데도 방치했다면 손해배상을 다퉈볼 여지가 있습니다.

9. 수리 안 해주면 계약을 해지할 수 있나요?

하자 때문에 계약 목적을 달성할 수 없을 정도라면 해지 사유가 될 수 있습니다. 일부만 못 쓰면 차임 감액을 청구할 수 있습니다.

10. 계약이 끝날 때 수리비를 정산해도 되나요?

필요비는 지출 즉시 청구할 수 있지만, 실무상 보증금 반환 때 정산하는 경우도 많습니다. 합의 내용을 문서로 남기세요.

공식 출처와 확인일

• 대법원 생활법률: 임대차 목적물의 하자, 누가 수선해야 할까 — 민법 623·626조, 94다34708 판결
• 대법원 94다34692 판결 요지 — 범위 없는 수선 특약은 소규모 수선에 한정
• 대법원 2011다107405 판결 요지 — 수선의무 판단 기준

자료 확인일: 2026년 10월 27일

작성자: 송석 · 구미랜드실전노트