전세보증보험은 보증금과 선순위 대출 합계가 주택가격의 90% 이내여야 가입됩니다. 빌라 공시가격 126% 계산법, 수도권 7억·지방 5억 한도, 가입 기한, 보증료 예시와 HUG·HF·SGI 차이, 거절 사유 7가지를 정리했습니다.
구미랜드실전노트 · 부동산정보 · 자료 확인일 2026년 9월 23일
전세보증보험(HUG 전세보증금반환보증)은 “전세보증금 + 집주인의 선순위 대출”이 주택가격의 90% 안에 들어와야 가입할 수 있습니다. 빌라·다세대는 주택가격을 보통 공시가격의 140%로 보기 때문에, 실제로는 공시가격 × 126%가 보증금 상한선이 됩니다. 이 기준을 계약 전에 계산하지 않으면 잔금을 치르고 나서 가입이 거절되는 일이 생깁니다. 아래에서 계산법, 보증금 한도, 가입 기한, 보증료 예시, 기관별 차이와 거절 사유를 차례로 정리했습니다.
주택도시보증공사 공식 홈페이지가 새 창으로 열립니다. 계약 전 주소로 미리 조회해 보세요.
30초 핵심 요약
- 핵심 공식: 선순위채권 + 전세보증금 ≤ 주택가격 × 90%
- 빌라·다세대: 주택가격 = 공시가격 × 140% → 사실상 공시가격 × 126%가 상한
- 보증금 한도(HUG): 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하
- 가입 기한: 전세계약 기간의 절반이 지나기 전
- 가장 중요한 순서: 계약금 넣기 전에 가입 가능 여부부터 계산
1. 가입 조건 공식과 주택가격 산정 순서
선순위채권(근저당 등) + 전세보증금 ≤ 주택가격 × 90%
여기서 ‘주택가격’을 어떻게 잡느냐가 결과를 가릅니다. HUG는 주택 유형별로 적용 순서를 정해 두고 있습니다.
| 주택 유형 | 주택가격 산정 (일반적 순서) | 실무 포인트 |
|---|---|---|
| 아파트 | KB 시세 등 시세 → 공시가격 × 140% → 최근 실거래가 | 시세가 있어 비교적 여유가 있음 |
| 빌라·다세대·연립 | 공시가격 × 140% 우선 | 공시가격 × 126%가 보증금 상한선 |
| 다가구·단독 | 공시가격 × 140% 등 | 다른 세입자 보증금도 선순위로 계산됨 |
| 주거용 오피스텔 | 시세 → 기준시가 × 140% 등 | 건축물대장상 용도와 실제 사용 확인 |
산정 순서와 세부 기준은 바뀔 수 있으므로, 최종 판단은 HUG 안내와 심사 결과를 기준으로 하세요. 다가구는 다른 세입자 보증금이 선순위로 잡히므로 다가구주택 선순위 임차인 확인 7단계를 먼저 확인해야 합니다.
2. 126% 룰 계산 예시
아래는 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다.
조건 빌라 공동주택 공시가격 1억 6,000만 원, 집주인 근저당 채권최고액 3,000만 원
① 주택가격 = 1억 6,000만 원 × 140% = 2억 2,400만 원
② 인정 한도 = 2억 2,400만 원 × 90% = 2억 160만 원 (공시가격의 126%)
③ 가입 가능한 보증금 = 2억 160만 원 − 선순위 3,000만 원 = 1억 7,160만 원 이하
→ 집주인이 전세 1억 9,000만 원을 요구한다면 보증보험 가입이 어렵습니다. 근저당 말소를 조건으로 넣거나 보증금을 낮춰야 합니다.
근저당 말소 조건과 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 문구는 2026 전세계약 필수 특약 10가지에 그대로 복사해 쓸 수 있게 정리해 두었습니다.
3. 보증금 한도·가입 기한·보증료
보증금 한도
HUG 전세보증금반환보증은 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 보증금이 대상입니다.
가입 기한
신규 계약은 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터, 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청할 수 있습니다. 2년 계약이라면 1년이 지나기 전입니다. 갱신계약도 갱신 기간의 절반 전까지입니다.
보증료
보증료는 보증금 × 보증료율 × 보증기간으로 계산하며, 보증료율은 주택 유형·보증금·부채비율에 따라 연 0.1%대에서 차등 적용됩니다. 청년·신혼부부·저소득층 등은 할인이나 지원을 받을 수 있습니다.
가상 예시: 보증금 2억 원, 연 0.154% 적용, 2년 → 2억 원 × 0.154% × 2 = 61만 6,000원. 실제 금액은 HUG 보증료 계산 결과를 기준으로 하세요.
송금·근저당 말소·전입신고 순서를 이어서 확인할 수 있습니다.
4. HUG·HF·SGI 차이
| 구분 | HUG 주택도시보증공사 | HF 한국주택금융공사 | SGI 서울보증 |
|---|---|---|---|
| 상품 | 전세보증금반환보증 | 전세지킴보증 | 전세금보장신용보험 |
| 특징 | 대출 없이 단독 가입 가능, 가장 많이 이용 | HF 전세자금대출 이용자 중심 | 보증금 한도가 상대적으로 큰 편 |
| 비용 | 연 0.1%대, 할인 제도 있음 | 대출 조건과 함께 결정 | 상대적으로 높은 편 |
| 추천 상황 | 대부분의 세입자 | HF 보증 전세대출을 받는 경우 | 고가 전세·HUG 한도 초과 |
세부 한도와 보증료는 기관별로 수시로 바뀌므로 가입 직전에 각 기관 공식 안내를 비교하세요.
5. 가입이 거절되는 사유 7가지
- 126% 초과: 보증금 + 선순위채권이 주택가격의 90%를 넘는 경우
- 선순위채권 과다: 근저당 등이 주택가격의 60%를 넘는 경우
- 등기부 권리 문제: 압류·가압류·가처분·경매개시결정 등이 있는 경우
- 위반건축물: 건축물대장에 위반건축물로 표시된 경우
- 기한 경과: 계약기간의 절반이 지난 뒤 신청한 경우
- 대항력 미비: 전입신고·확정일자를 갖추지 않았거나 계약서 주소와 다른 경우
- 임대인 문제: 보증사고 이력 등으로 보증 제한 대상인 임대인
임대인의 체납세금도 계약 전 확인할 항목입니다. 발급 방법은 전세계약 납세증명서 확인법을 참고하세요.
6. 계약 전후 가입 순서 6단계
1단계: 계약 전 공시가격과 등기부를 조회합니다
부동산공시가격알리미에서 공시가격을, 인터넷등기소에서 근저당 채권최고액을 확인해 위의 공식으로 계산합니다.
2단계: 특약을 넣고 계약합니다
“보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다”는 특약을 넣어 두면 위험을 줄일 수 있습니다.
3단계: 잔금일에 전입신고와 확정일자를 받습니다
잔금과 같은 날 전입신고·확정일자를 갖추고, 근저당 말소 조건이었다면 말소 여부까지 확인합니다.
4단계: 서류를 준비합니다
확정일자 받은 임대차계약서, 주민등록등본, 보증금 지급 증빙(이체 내역), 신분증 등이 기본입니다.
5단계: HUG 앱·홈페이지 또는 위탁 은행에서 신청합니다
온라인 신청이 편하고, 은행 창구도 이용할 수 있습니다. 심사 결과와 보증료 납부 안내를 받습니다.
6단계: 보증서를 받고 만기 일정을 관리합니다
만기 전 계약 종료 통보를 제때 해야 보증 이행 청구가 원활합니다. 통보 시기는 2026 전세계약 만료 통보 언제까지?에서 확인하세요.
자주 묻는 질문 10개
1. 계약하고 나서 가입해도 되나요?
가입 자체는 계약 후에 하지만, 가입 가능 여부 계산은 반드시 계약 전에 해야 합니다.
2. 집주인 동의가 필요한가요?
HUG 전세보증금반환보증은 원칙적으로 세입자가 단독으로 신청합니다. 다만 심사 과정에서 임대인 정보가 확인됩니다.
3. 아파트도 126% 룰이 적용되나요?
아파트는 시세를 우선 적용하는 경우가 많아 빌라보다 여유가 있습니다. 시세가 없으면 공시가격 기준이 적용될 수 있습니다.
4. 공시가격이 발표되면 한도가 바뀌나요?
매년 공시가격이 바뀌면 주택가격도 달라집니다. 가입 시점의 공시가격 기준으로 계산하세요.
5. 월세가 섞인 반전세도 되나요?
보증금이 있는 임대차라면 보증금 부분에 대해 가입을 검토할 수 있습니다.
6. 집주인이 바뀌면 보증이 유지되나요?
임대인 변경 시 신고 등 절차가 필요할 수 있습니다. 자세한 대응은 전세 집주인 변경 시 확인 7단계를 참고하세요.
7. 보증료는 한 번에 내나요?
보증기간 전체분을 가입할 때 한 번에 내는 것이 일반적입니다. 중도 해지 시 남은 기간 환급 여부는 약관을 확인하세요.
8. 보증보험이 있으면 소액임차인 최우선변제는 필요 없나요?
보증보험과 최우선변제는 별개 제도입니다. 두 가지를 모두 확인해 두면 안전합니다 — 소액임차인 최우선변제 금액 표.
9. 집이 경매에 넘어가면 어떻게 되나요?
보증 이행을 청구하되, 배당요구 등 경매 절차 대응도 함께 해야 합니다. 순서는 전세집 경매 세입자 대응 7단계에 정리했습니다.
10. 보증금을 못 받고 이사해야 한다면요?
이사 전 임차권등기를 먼저 마쳐야 대항력이 유지됩니다. 임차권등기명령 신청 후 이사해도 될까?를 확인하세요.
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공식 출처와 확인일
- 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금반환보증 가입 조건·보증료 안내
- 한국주택금융공사(HF) — 전세지킴보증 안내
- 부동산공시가격알리미 — 공동주택·개별주택 공시가격 조회
- 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람
자료 확인일: 2026년 9월 23일. 보증 기준과 보증료율은 기관 정책에 따라 바뀔 수 있으니 가입 직전 공식 안내를 다시 확인하세요.
작성자: 송석 · 구미랜드실전노트