계약금 해약: 배액배상·계약금 포기 기준과 가계약금 반환 판단 5단계 (2026)

계약금 해약은 중도금 지급 같은 이행 착수 전까지만 가능합니다. 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액배상으로 해제하며, 가계약금만 보낸 경우 기준 금액과 반환 여부 판단, 통보 방법까지 5단계로 정리했습니다.

계약금 해약은 계약서를 쓰고 계약금을 주고받은 뒤, 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금만큼 손해를 보고 계약을 없던 일로 하는 방법입니다. 민법 제565조에 따라 돈을 낸 쪽은 계약금을 포기하고, 받은 쪽은 받은 금액의 두 배를 돌려주면 이유를 대지 않고도 해제할 수 있습니다. 문제는 언제까지 가능한지, 그리고 계약금 일부나 가계약금만 오간 경우 기준 금액이 얼마인지입니다. 아래에서 해약 가능 시점, 금액 계산, 가계약금 반환 판단, 통보 5단계를 순서대로 확인할 수 있습니다.

계약금 해약이 가능한 시점

민법 제565조는 계약금을 주고받은 경우 다른 약정이 없으면 “당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지” 해제할 수 있다고 정합니다. 여기서 이행 착수는 단순한 준비가 아니라 중도금 지급처럼 채무 이행의 일부를 실제로 하는 것을 말합니다.

주의: 매도인이 값이 올라 계약을 깨려 한다는 낌새가 있으면 매수인이 중도금을 기일 전에 미리 보내 해제를 막는 경우가 있습니다. 판례는 특별한 사정이 없으면 기일 전 지급도 이행 착수로 볼 수 있다고 하지만, 매도인이 이미 해제 의사를 밝히고 배액을 제공하려는 상황 등에서는 달리 판단한 사례도 있어 사안별 확인이 필요합니다.

금액 계산: 배액배상과 계약금 일부 지급

매매대금 5억 원, 계약금 5,000만 원으로 계약한 경우를 가정합니다.

세 번째 줄이 가장 많이 오해하는 부분입니다. 대법원은 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 해제하려면 해약금의 기준이 실제 받은 돈이 아니라 약정 계약금이라고 판단했습니다(대법원 2014다231378 판결 취지). 받은 돈의 두 배만 돌려주고 계약을 깰 수 있다면 계약의 구속력이 지나치게 약해진다는 이유입니다.

매도인의 배액 상환은 “돌려주겠다”는 말만으로는 부족하고 실제로 금액을 제공해야 합니다. 상대가 받기를 거부하면 계좌 이체를 시도한 기록을 남기거나 공탁을 검토합니다.

가계약금 반환 판단

정식 계약서를 쓰기 전에 “물건을 잡아 두려고” 보내는 돈을 흔히 가계약금이라고 부릅니다. 법에 따로 정해진 개념이 아니어서, 돌려받을 수 있는지는 두 가지 질문으로 판단합니다.

대법원은 가계약금을 해약금으로 삼는 약정이 있었다고 인정하려면 그런 약정이 분명히 인정되어야 한다는 취지로 판단한 바 있습니다(대법원 2022다247187 판결 취지). 따라서 송금 전 문자에 무엇을 적었는지가 결정적입니다. 가계약금을 보내기 전에는 최소한 아래 내용을 문자로 남기세요.

• 물건 주소와 동·호수, 총 대금(보증금), 계약일·잔금일
• 가계약금의 성격: “정식 계약 미체결 시 조건 없이 반환한다” 또는 “해약금으로 한다”
• 수령 계좌가 등기부상 소유자 명의인지 확인

전세 계약이라면 송금 전에 등기부등본 확인법으로 소유자와 근저당을 먼저 보고, 대출이 안 나올 때 계약금을 돌려받는 문구는 전세 계약 특약 쓰는 법에서 참고하세요.

해약금과 위약금은 다릅니다

중도금 지급 후 상대방이 잔금을 치르지 않거나 등기를 넘겨주지 않으면 해약금이 아니라 채무불이행 문제가 됩니다. 이때 계약서에 위약금 특약이 없다면 계약금을 당연히 몰수하거나 배액을 받을 수 있는 것이 아니라 실제 손해를 입증해야 합니다. 표준 계약서에는 대부분 이 조항이 들어 있지만, 직거래 계약서라면 반드시 확인하세요.

해약 통보 5단계

1. 1단계: 계약서를 확인합니다. 해약 관련 특약, 중도금 지급일, 위약금 조항을 읽습니다.
2. 2단계: 이행 착수 여부를 확인합니다. 중도금이 오갔는지, 상대방이 이행을 시작했는지 봅니다. 중도금 기일이 임박했다면 서둘러야 합니다.
3. 3단계: 해제 의사를 기록이 남게 알립니다. 문자나 메신저로 먼저 알리고 내용증명 우편을 보냅니다. 매도인은 배액 상환 금액과 지급 방법을 함께 적습니다.
4. 4단계: 금액을 실제로 제공합니다. 매도인은 계약금의 두 배를 상대 계좌로 이체합니다. 계좌를 알려 주지 않거나 받기를 거부하면 공탁을 검토합니다.
5. 5단계: 중개보수와 후속 처리를 정리합니다. 계약이 성립한 뒤 당사자 사정으로 해제된 경우 중개보수 지급 의무가 남을 수 있으므로 중개사와 협의합니다.

내용증명이 반송되면 도달 여부가 문제 됩니다. 사유별 대응은 내용증명 반송 대응 5단계에 정리되어 있습니다. 계약 과정에서 중개사 과실로 손해가 생겼다면 중개사 공제증서 확인법도 확인하세요.

자주 묻는 질문 8개

1. 계약서를 쓴 지 24시간 안이면 무조건 취소할 수 있나요?

그런 규정은 없습니다. 일반 부동산 계약에는 청약철회 기간이 없어 해약금 규정에 따라야 합니다.

2. 가계약금 100만 원만 보냈습니다. 100만 원만 포기하면 되나요?

계약이 성립했고 약정 계약금이 따로 정해졌다면 상대방이 약정 계약금 기준을 주장할 수 있습니다. 가계약 당시 합의 내용에 따라 달라지므로 문자 기록을 확인하세요.

3. 집주인이 다른 사람과 계약하겠다며 가계약금만 돌려줬습니다.

계약이 성립했고 해약금 약정이 있었다면 배액 기준으로 요구할 수 있습니다. 합의 내용이 불분명하면 다툼이 되므로 상담을 받는 것이 좋습니다.

4. 중도금 없이 계약금과 잔금만 있는 계약은 언제까지 해약할 수 있나요?

잔금 지급 등 이행 착수 전까지입니다. 잔금을 준비해 이행을 최고하는 것도 이행 착수로 볼 수 있습니다.

5. 전세·월세 계약에도 똑같이 적용되나요?

네. 임대차 계약의 계약금도 해약금으로 추정됩니다.

6. 대출이 안 나와서 잔금을 못 치르면 계약금을 돌려받나요?

특약이 없다면 매수인·임차인 사정이므로 돌려받기 어렵습니다. 계약 시 대출 불가 시 반환 특약을 넣어야 합니다.

7. 배액으로 받은 돈에 세금이 붙나요?

받은 위약금·배상금은 기타소득에 해당할 수 있습니다. 금액이 크면 세무 확인이 필요합니다.

8. 상대방이 연락을 받지 않으면 어떻게 하나요?

내용증명으로 의사를 표시하고, 주소를 모르거나 반송이 반복되면 의사표시 공시송달이나 공탁을 검토합니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 — 민법 — 제565조(해약금), 제398조(배상액의 예정), 제543조·제544조(해제)
• 대법원 — 2014다231378(계약금 일부 지급 시 해약금 기준), 2022다247187(가계약금의 해약금 약정 인정 기준) 판결 취지
• 대한법률구조공단 — 계약 해제 관련 법률 상담(국번 없이 132)

자료 확인일: 2026년 10월 9일

작성자: 송석