전세보증금 반환소송 방법: 인지대 계산표·연 12% 지연이자·전자소송 셀프 진행과 판결 후 강제경매 6단계 (2026)

전세보증금 반환소송은 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 판결을 받아 집을 경매에 넘기거나 집주인 재산을 압류하기 위한 절차입니다. 소송 전에 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지켜 두는 것이 먼저이고, 소장이 집주인에게 송달된 다음 날부터는 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 보증금 2억 원 기준 전자소송 인지대는 약 77만 원이며, 다툼이 없다면 지급명령이 더 빠를 수 있습니다.

소송 전에 반드시 끝낼 준비

전세보증금 반환소송에서 가장 많이 하는 실수는 소송부터 내고 먼저 이사하는 것입니다. 이사와 전출로 주민등록이 빠지면 대항력과 우선변제권을 잃어, 판결을 받아도 경매 배당 순위에서 밀릴 수 있습니다.

• 계약 종료 확인: 만료 6개월~2개월 전에 갱신 거절 의사를 문자·내용증명으로 남겼는지, 묵시적 갱신 상태라면 해지 통보 후 3개월이 지났는지 확인합니다. 기준은 묵시적 갱신 해지 통보 정리에 있습니다.
• 임차권등기명령: 집주인 동의 없이 신청할 수 있고, 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다. 비용과 서류는 임차권등기명령 신청 방법을 참고하세요.
• 증거 정리: 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 갱신 거절·해지 통보 기록, 집주인과의 문자를 PDF로 모아 둡니다.
• 보증보험 확인: HUG·SGI 전세보증에 가입했다면 소송보다 보증기관 이행청구가 먼저입니다.

보증금별 인지대 계산표

인지대는 소송목적의 값(청구 보증금)에 따라 정해집니다. 전자소송은 종이 소송보다 인지대가 10% 낮습니다. 송달료는 당사자 수와 법원 공지 단가로 별도 납부합니다.

인지대와 송달료는 승소하면 소송비용 확정 절차로 집주인에게 청구할 수 있습니다. 전자소송 화면에서 금액을 입력하면 최신 기준으로 자동 계산되니 최종 금액은 그 화면을 따르세요.

지연이자 5%·12% 계산 예시

보증금 2억 원, 계약 종료 다음 날부터 소장 송달까지 60일, 송달 후 판결 확정·지급까지 120일이 걸렸다고 가정해 보겠습니다.

세입자가 아직 집을 비우지 않았다면 집주인은 “집을 돌려받지 못했다”며 동시이행을 주장할 수 있습니다. 임차권등기 후 열쇠 반환과 이사를 마친 시점부터 지연이자를 청구하는 것이 안전합니다.

소송·지급명령·조정 비교

지급명령 절차와 이의신청 2주 기한은 지급명령 신청 방법 6단계에 정리했습니다.

전자소송 셀프 진행 6단계

1단계: 임차권등기를 확인하고 이사합니다. 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 본 뒤 전출·이사합니다.

2단계: 내용증명으로 최종 청구합니다. 반환 기한과 지연이자 청구 의사를 적어 보내고, 응답이 없으면 소송으로 넘어갑니다.

3단계: 집주인 재산을 묶습니다. 집주인이 집을 팔거나 다른 담보를 잡힐 우려가 있으면 부동산 가압류를 함께 검토합니다. 요건은 부동산 가압류 신청 방법에서 확인하세요.

4단계: 전자소송으로 소장을 제출합니다. 대법원 전자소송에 회원가입 후 “임대차보증금 반환” 양식을 선택하고, 청구취지에 보증금과 지연이자(5%·12%)를 적은 뒤 증거를 첨부합니다. 관할은 원칙적으로 집주인 주소지이지만, 금전 지급 의무이행지인 원고 주소지 법원도 가능합니다.

5단계: 변론과 판결에 대응합니다. 보증금 반환소송은 소액사건심판법 일부가 준용돼 첫 변론기일에 종결되는 경우가 많습니다. 집주인이 원상복구비를 주장하면 입주·퇴거 사진으로 반박합니다.

6단계: 판결 후 강제집행합니다. 확정판결(또는 가집행 선고)로 그 집에 강제경매를 신청하거나 집주인 예금·급여를 압류합니다. 세입자가 경매로 직접 낙찰받는 방법도 있습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 전세보증금 반환소송은 변호사 없이 할 수 있나요?

가능합니다. 전자소송 양식이 있고, 쟁점이 단순하면 셀프 진행하는 경우가 많습니다.

2. 소송 기간은 얼마나 걸리나요?

집주인이 다투지 않으면 수개월 안에 끝나는 경우가 많지만, 송달 지연이나 반론이 있으면 길어집니다.

3. 집주인 주소를 모르면요?

소장 제출 후 법원의 주소보정명령을 받아 주민등록초본을 발급받을 수 있습니다.

4. 소액소송으로 처리되나요?

보증금이 3천만 원을 넘어도 주택임대차보호법에 따라 소액사건 절차 일부가 준용됩니다. 소액소송 전반은 소액소송 셀프 진행 방법을 참고하세요.

5. 이사를 먼저 가면 안 되나요?

임차권등기 없이 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 등기 확인 후 이사하세요.

6. 지연이자 12%는 언제부터인가요?

소장 부본이 집주인에게 송달된 다음 날부터입니다. 그 전은 연 5%가 기준입니다.

7. 소송비용도 받을 수 있나요?

승소하면 인지대·송달료 등 소송비용을 소송비용액 확정 신청으로 청구할 수 있습니다.

8. 새 세입자가 들어오면 돌려주겠다는데요?

그건 집주인 사정일 뿐 반환 의무를 미룰 법적 사유가 아닙니다. 기한을 정해 내용증명으로 청구하세요.

9. 판결 받고도 안 주면요?

그 주택 강제경매, 예금·급여 압류, 재산명시 신청으로 회수합니다.

10. 무료 법률 도움을 받을 수 있나요?

대한법률구조공단에서 소득 기준에 따라 상담·소송 지원을 받을 수 있습니다.

공식 출처와 확인일

• 대법원 전자소송 — 소장 제출, 인지대·송달료 계산
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의3·제13조, 민사소송 등 인지법, 소송촉진 등에 관한 특례법
• 대한법률구조공단 — 무료 법률상담·소송 지원, 주택임대차분쟁조정

자료 확인일: 2026년 11월 3일