점유이전금지가처분은 명도소송 중 점유자가 바뀌는 것을 막는 절차입니다. 신청 요건과 관할, 인지·담보·집행비용 구조, 결정 후 2주 집행기간, 전자소송 신청부터 집행까지 6단계를 정리했습니다.
점유이전금지가처분은 명도소송을 하는 동안 세입자나 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하도록 미리 묶어 두는 법원 절차입니다. 이 가처분 없이 소송만 하면, 판결 전에 점유자가 바뀌었을 때 새 점유자를 상대로 소송을 다시 해야 할 수 있습니다. 결정을 받으면 고지받은 날부터 2주 안에 집행관 집행까지 마쳐야 효력이 생기며, 담보는 대부분 보증보험증권으로 낼 수 있습니다. 아래에서 신청 요건, 비용 구조, 전자소송 신청 6단계, 집행기간을 놓치지 않는 방법을 정리했습니다.
서류 제출 → 민사집행 → 가처분 메뉴에서 양식을 작성할 수 있습니다.
먼저 결론
- 명도소송 전 점유자가 바뀌는 것을 막아, 판결 후 승계집행문으로 새 점유자도 내보낼 수 있게 합니다.
- 신청은 본안 관할 법원 또는 부동산 소재지 지방법원에 합니다.
- 법원 담보제공명령은 대개 보증보험증권으로 갈음할 수 있습니다.
- 결정 고지일부터 2주 이내 집행관에게 집행을 신청해 고시문을 붙여야 합니다.
- 가처분은 인도를 받는 절차가 아니므로 명도소송은 별도로 제기해야 합니다.
1. 점유이전금지가처분이 필요한 이유
명도 판결은 판결에 이름이 적힌 사람에게만 집행할 수 있습니다. 1심만 해도 몇 달이 걸리는데, 그 사이 세입자가 지인에게 전대하거나 가족 명의로 영업자를 바꾸면 판결을 받아도 현재 점유자에게 집행할 수 없습니다. 결국 새 점유자를 상대로 소송을 처음부터 다시 해야 하는 상황이 생깁니다.
점유이전금지가처분을 집행해 두면 그 이후 점유를 넘겨받은 사람에게도 가처분 효력이 미칩니다. 그래서 본안 판결 후 승계집행문을 받아 새 점유자까지 함께 내보낼 수 있습니다. 실무에서 명도소송 전에 사실상 필수 절차로 여겨지는 이유입니다.
2. 신청 요건과 관할 법원
요건은 두 가지입니다. 피보전권리로 임대차 종료에 따른 건물 인도청구권이나 소유권에 기한 인도청구권이 있어야 하고, 보전의 필요성으로 점유가 바뀌면 나중에 집행이 어려워질 사정이 있어야 합니다. 계약 종료 통지서, 내용증명, 월세 연체 내역, 등기부, 임대차계약서 등이 소명 자료가 됩니다.
신청 법원은 본안(명도소송) 관할 법원 또는 다툼의 대상인 부동산 소재지 지방법원입니다. 계약 해지 통지가 상대방에게 제대로 도달했는지가 중요하므로, 반송됐다면 내용증명 반송 사유별 대응을 먼저 확인하세요.
3. 비용 구조: 인지·송달료·담보·집행비
| 항목 | 내는 시점 | 판단 포인트 |
|---|---|---|
| 인지대 | 신청서 접수 시 | 가처분 신청은 정액 인지(1만 원), 전자소송은 감액 기준 확인 |
| 송달료 | 신청서 접수 시 | 당사자 수 × 법원이 정한 회수만큼 예납 |
| 담보(보증보험료) | 담보제공명령 후 | 현금공탁 대신 보증보험증권 제출이 일반적, 보험료만 부담 |
| 집행비용 | 집행 신청 시 | 집행관 수수료·여비 예납, 지역·건물 규모에 따라 다름 |
담보 금액은 법원이 목적물 가액 등을 보고 사건마다 정하므로 미리 단정할 수 없습니다. 담보제공명령서를 받으면 서울보증보험 등에 그대로 제출해 증권을 발급받고, 이를 법원에 내면 됩니다. 송달료 단가와 집행관 수수료는 해마다 바뀔 수 있어 접수 화면 금액을 기준으로 하세요.
4. 전자소송 신청부터 집행까지 6단계
1단계: 소명 자료를 모읍니다. 임대차계약서, 등기사항증명서, 해지 통지 내용증명과 도달 증명, 연체 내역, 현장 사진을 준비합니다.
2단계: 신청서를 작성합니다. 전자소송에서 부동산점유이전금지가처분 양식을 선택해 채권자·채무자, 목적물 표시, 피보전권리, 보전의 필요성을 적습니다. 담보는 보증보험증권으로 제공하겠다는 취지를 함께 적어 두면 좋습니다.
3단계: 접수하고 비용을 냅니다. 인지대와 송달료를 전자 납부합니다.
4단계: 담보제공명령을 이행합니다. 명령서를 받으면 정해진 기간 안에 보증보험증권이나 공탁서를 제출합니다. 늦으면 신청이 각하될 수 있습니다.
5단계: 결정문을 받고 2주 안에 집행을 신청합니다. 부동산 소재지 관할 법원 집행관실에 결정 정본을 내고 집행비용을 예납합니다. 고지일부터 2주가 지나면 다시 신청해야 할 수 있으니 결정 당일 바로 움직이세요.
6단계: 고시문 부착을 확인하고 명도소송을 제기합니다. 집행관이 현장에 고시문을 붙이고 점유 상태를 기록합니다. 집행 조서를 받은 뒤 곧바로 명도소송(본안)을 제기하세요.
5. 가처분을 생략해도 되는 경우와 안 되는 경우
- 생략을 검토할 수 있는 경우: 점유자가 고령의 단독 거주자로 이전 가능성이 거의 없고, 협의 퇴거 일정이 문서로 확정된 경우입니다. 다만 위험은 남습니다.
- 반드시 해야 하는 경우: 상가 영업장, 전대 흔적이 있는 경우, 점유자가 여러 명이거나 바뀐 정황이 있는 경우, 연락이 끊긴 경우입니다.
- 함께 검토할 절차: 밀린 월세나 손해배상을 받아야 한다면 보증금 반환 시 공제와 별도로 부동산 가압류나 지급명령을 병행할 수 있습니다.
실수 방지 체크리스트
- 계약 해지 통지가 상대방에게 도달한 증거가 있나요?
- 채무자를 실제 점유자 기준으로 모두 적었나요?
- 목적물 표시(동·호수, 층, 면적)를 등기부와 맞췄나요?
- 담보제공명령 이행 기한을 확인했나요?
- 결정 고지일부터 2주 집행 기한을 달력에 적었나요?
- 집행 후 바로 명도소송을 제기할 준비가 됐나요?
- 밀린 차임 회수 절차를 별도로 계획했나요?
자주 묻는 질문 10개
1. 가처분만으로 세입자를 내보낼 수 있나요?
아닙니다. 점유 이전만 막는 것이며, 인도를 받으려면 명도소송 판결로 강제집행을 해야 합니다.
2. 세입자가 가처분 후에도 계속 살 수 있나요?
대부분 채무자의 사용은 허용하고 점유 이전만 금지하는 형태로 결정됩니다.
3. 2주가 지나면 어떻게 되나요?
집행할 수 없게 되어 새로 신청해야 할 수 있습니다.
4. 담보 보증보험료는 돌려받나요?
보험료는 비용으로 소멸하며, 나중에 소송비용 확정 절차로 청구를 검토할 수 있습니다.
5. 변호사 없이 할 수 있나요?
전자소송으로 직접 신청할 수 있습니다. 점유 관계가 복잡하면 전문가 도움을 받는 것이 안전합니다.
6. 경매 낙찰자도 신청하나요?
경매 매수인은 인도명령을 쓰는 경우가 많지만, 점유 이전 우려가 크면 함께 신청하기도 합니다.
7. 집행 당일 점유자가 문을 안 열면요?
집행관이 법에 따른 절차로 진행하며, 현장 상황에 따라 증인 참여 등이 필요할 수 있습니다.
8. 가처분 뒤 점유자가 바뀌었어요.
판결 후 승계집행문을 신청해 새 점유자에게도 집행할 수 있습니다.
9. 채무자가 이의할 수 있나요?
가처분 이의나 취소 신청을 할 수 있으니 소명 자료를 잘 보관하세요.
10. 고시문을 점유자가 떼면요?
공무상 표시를 훼손하는 행위는 형사 문제가 될 수 있으므로 사진으로 기록해 두세요.
가처분 전후에 필요한 절차를 한 번에 정리했습니다.
공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 — 민사집행법 제300조(가처분의 목적), 제301조·제292조(집행기간 2주), 제303조(관할)
- 대법원 전자소송 — 부동산점유이전금지가처분 신청서 양식과 비용 납부
- 대한민국 법원 — 집행관 사무와 보전처분 안내
자료 확인일: 2026년 10월 25일
본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 담보액·비용·절차는 법원과 사건에 따라 달라질 수 있으므로 관할 법원 또는 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.