전세보증보험 보증이행 청구는 만료 2개월 전 갱신거절 통지, 계약 종료 후 1개월 경과, 임차권등기 완료가 핵심입니다. 청구 가능일 계산, 7단계 절차, 준비서류와 반려 사례까지 정리했습니다.
계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 전세보증보험(전세보증금반환보증)에 가입한 세입자는 HUG에 보증이행을 청구해 보증금을 받을 수 있습니다. 문제는 순서를 하나만 틀려도 청구가 늦어지거나 거절된다는 점입니다.
이 글에서는 HUG 안내를 기준으로 갱신거절 통지 → 청구 가능일 계산 → 임차권등기 → 채권양도 → 이사와 지급까지 7단계로 정리하고, 반려가 잦은 실수와 준비서류까지 한 번에 담았습니다. (2026년 9월 주택도시보증공사 안내 기준)
📌 30초 핵심 요약
- 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게 갱신거절 통지가 도달해야 함
- 계약 종료 후 1개월이 지나도 못 받으면 보증사고 → 청구 가능
- 청구 전후로 임차권등기명령은 필수, 등기 완료 전 전출·이사 금지
- 보증금 반환채권을 HUG로 넘기는 채권양도 절차 필요
- 보증금은 집을 비우고(명도) 열쇠를 넘긴 뒤 지급 → 새 집 잔금일 조율 중요
1. 보증이행 청구가 가능한 ‘보증사고’란
HUG가 대신 보증금을 내주는 경우는 크게 두 가지입니다.
- 계약 종료형: 전세계약이 해지 또는 종료된 뒤 1개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우
- 경·공매형: 계약 기간 중 집이 경매·공매로 넘어가 배당이 끝났는데도 보증금 전부 또는 일부를 받지 못한 경우
경매가 진행 중이라면 HUG에 알리고 배당요구를 해 두어야 나중에 보증이행을 받을 수 있습니다. 경매 상황별 대응은 전세집 경매 세입자 대응 7단계에 정리해 두었습니다.
2. 청구 가능일 계산법 (가장 많이 틀리는 부분)
청구 가능일은 “만료일 + 1개월 다음 날”입니다. 단, 그 전제로 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지가 집주인에게 도달했어야 합니다. 통지를 놓치면 묵시적 갱신이 되어 청구 자체가 어려워질 수 있습니다.
| 구분 | 예시 날짜 |
|---|---|
| 전세계약 만료일 | 2026년 12월 20일 |
| 갱신거절 통지 도달 마감 | 2026년 10월 20일까지 |
| 임차권등기명령 신청 가능 | 만료일 다음 날(12월 21일)부터 |
| 보증이행 청구 가능일 | 2027년 1월 21일부터 |
통지는 문자·카카오톡도 가능하지만, 도달 여부를 두고 다툼이 생길 수 있으니 내용증명으로 한 번 더 보내고 캡처와 우체국 발송 기록을 함께 보관하세요. 이미 묵시적 갱신이 된 경우에는 임차인이 언제든 해지를 통보할 수 있고 통보 도달 후 3개월이 지나면 계약이 종료되므로, 그 날짜를 기준으로 다시 계산합니다.
3. 보증이행 청구 7단계
- 갱신거절 통지 (만료 2개월 전까지)
“계약 만료일에 계약을 종료하며 보증금 반환을 요청합니다”라는 내용을 날짜와 금액을 넣어 전달 - HUG 지사 사전 상담
만료 전후로 관할 지사 또는 고객센터(1566-9009)에 보증사고 예정 사실을 알리고 절차 안내 받기 - 임차권등기명령 신청 (만료 다음 날부터)
관할 법원 또는 전자소송으로 신청 → 결정 → 등기부 을구에 등재 확인 - 보증이행 청구 (종료 후 1개월 경과 시)
보증채무이행청구서와 서류 제출. 임차권등기 결정문으로 심사는 시작할 수 있지만 지급 전 등기 완료가 필요 - 채권양도
집주인에게 받을 보증금 반환채권을 HUG로 넘기는 절차. HUG가 이후 집주인에게 구상권을 행사합니다 - 심사 및 지급 일정 확정
보통 청구 후 약 1개월 안팎에서 심사가 끝나며, 서류 보완 요청이 오면 늦어집니다 - 명도(이사)와 보증금 수령
집을 비우고 열쇠·출입카드 반납, 공과금 정산을 마친 뒤 보증금 지급
등기 완료 전에 이사하거나 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃어 보증 효력이 문제될 수 있습니다. 등기 전 이사 판단은 임차권등기명령 신청 후 이사해도 될까를 꼭 확인하세요.
4. 준비서류 체크리스트
| 서류 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 보증채무이행청구서 | HUG 양식, 청구인 서명 |
| 전세보증금반환보증서 | 보증기간(만료 후 1개월까지) 내 청구인지 확인 |
| 전세계약서 원본·사본 | 확정일자 날인, 갱신계약서가 있으면 함께 |
| 계약종료 통지 증빙 | 내용증명·문자 캡처, 도달일이 보이게 |
| 임차권등기 관련 서류 | 결정문, 등재된 등기사항증명서 |
| 주민등록초본(주소 변동 포함) | 전입일 이후 전출 이력이 없는지 |
| 신분증·통장 사본 | 본인 명의 계좌 |
| 채권양도 관련 서류 | HUG 안내에 따라 작성·통지 |
※ 세부 서류는 사고 유형(계약 종료·경매·임대인 사망 등)에 따라 달라지므로 청구 전 HUG 지사에서 최신 목록을 받아 두세요.
5. 반려·거절되는 대표 사례 5가지
- ① 갱신거절 통지 누락·지연 — 만료 2개월 전 도달을 입증하지 못해 묵시적 갱신으로 판단
- ② 등기 전 전출 — 새 집 전입을 먼저 해 대항력 상실
- ③ 보증기간 경과 후 청구 — 보증은 만료 후 1개월까지로, 그 안에 청구 의사를 밝혀야 함
- ④ 집주인과 임의 합의 — HUG 동의 없이 보증금 일부 감액·기간 연장에 합의
- ⑤ 계약 내용 불일치 — 보증서와 실제 계약서의 보증금·기간·당사자가 다름
아직 가입 전이거나 갱신계약 때 다시 가입해야 한다면 전세보증보험 가입 조건과 126% 계산법부터 확인하세요.
6. 새 집 잔금일, 어떻게 맞출까
보증금은 명도 후 지급이 원칙이라, 새 집 잔금일이 먼저 오면 자금 공백이 생깁니다.
- 새 집 계약 전 HUG 지사에서 예상 지급일을 먼저 확인하고, 잔금일을 그 이후로 잡기
- 잔금일 조정이 어렵다면 새 집 계약서에 잔금일 변경 가능 특약 요청
- 자금이 필요하면 HUG·은행의 전세피해 임차인 긴급자금·이주 지원 상품 여부 상담
- 이사 당일에는 관리비·공과금 정산 영수증을 챙겨 제출 → 전세 퇴거일 관리비·공과금 정산 7단계 참고
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 집주인이 “다음 세입자 구하면 줄게”라고 하면 기다려야 하나요?
A. 기다릴 의무는 없습니다. 다만 기다리는 동안에도 통지·임차권등기 일정은 그대로 진행해야 보증 요건을 지킬 수 있습니다. HUG 동의 없이 기간 연장에 합의하지 마세요.
Q2. 계약 중간에 나가고 싶으면 보증이행을 받을 수 있나요?
A. 약정 기간 중 일방적인 중도 퇴거는 원칙적으로 계약 종료가 아니라 보증사고가 되지 않습니다. 묵시적 갱신 상태라면 해지 통보 3개월 후 종료되므로 그 시점부터 계산합니다. 복비 부담은 전세 중도해지 복비 누가 내나를 참고하세요.
Q3. 보증금을 받으면 임차권등기는 어떻게 하나요?
A. 채권이 HUG로 넘어갔기 때문에 이후 말소 등은 HUG 안내에 따릅니다. 임차인이 임의로 해제 신청을 하지 않도록 주의하세요.
Q4. HF나 SGI 보증도 절차가 같나요?
A. 큰 흐름(통지 → 종료 후 1개월 → 임차권등기 → 청구 → 명도 후 지급)은 비슷하지만, 기관별 서류와 심사 기간이 다르니 가입한 기관의 안내를 따르세요.
✅ 날짜별 체크리스트
- 만료 2개월 전: 갱신거절 통지 + 내용증명, HUG 상담
- 만료 다음 날: 임차권등기명령 신청
- 종료 후 1개월 경과: 보증이행 청구, 채권양도
- 등기 완료 확인 후: 이사·전출, 열쇠 반납
- 지급일: 보증금 입금 확인, 서류 사본 보관
※ 이 글은 2026년 9월 기준 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 이행 안내와 주택임대차보호법을 바탕으로 한 일반 정보입니다. 보증 약관과 세부 서류는 가입 시기와 사고 유형에 따라 다를 수 있으니 청구 전 HUG 지사(1566-9009)에 확인하세요.