전세 중도해지 복비 누가 내나? 묵시적 갱신이면 안 내도 됩니다

전세 중도해지 시 복비는 상황에 따라 부담 주체가 다릅니다. 묵시적 갱신·계약갱신요구권·약정기간 중 퇴거를 구분하고, 특약이 무효가 되는 판례 기준과 통보 방법을 정리했습니다.

전세 중도해지 복비는 “무조건 나가는 세입자가 낸다”가 아닙니다. 묵시적 갱신 상태이거나 계약갱신요구권으로 갱신된 계약을 해지하는 경우라면 중개수수료는 임대인이 부담해야 하며, 특약에 임차인 부담이라고 적혀 있어도 법원은 그 조항을 무효로 보고 있습니다. 반대로 최초 약정기간 중에 임차인 사정으로 나가는 경우에는 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다. 즉 해지의 법적 근거가 무엇이냐가 전부를 가릅니다.

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1. 복비 분쟁이 생기는 이유

전세 계약서에는 “임차인이 만기 전에 퇴거할 경우 다음 임차인을 구하는 중개수수료를 임차인이 부담한다”는 취지의 특약이 흔히 들어갑니다. 이 문장 하나 때문에 많은 임차인이 자기가 당연히 복비를 내야 하는 줄 알고 그냥 냅니다.

그런데 이 특약은 임차인에게 계약을 끝낼 권리가 없는 상황을 전제로 만들어진 것입니다. 약정기간이 아직 남아 있는데 개인 사정으로 나가겠다고 할 때, “그럼 비용은 네가 부담하는 조건으로 보내주겠다”는 거래인 셈입니다.

문제는 임차인에게 법으로 해지권이 주어진 경우입니다. 묵시적 갱신 상태에서는 주택임대차보호법이 임차인에게 “언제든지 해지할 수 있다”는 권리를 명시적으로 줍니다. 이 권리를 행사하는데 돈을 내라고 하는 것은, 법이 준 권리에 통행료를 붙이는 일과 같습니다. 법원이 이런 특약을 무효로 보는 이유가 여기에 있습니다.

2. 상황별 부담 주체 판단표

내 상황이 어디에 해당하는지부터 찾으세요. 표 한 줄이 수십만 원을 가릅니다.

여기서 핵심은 두 번째와 세 번째 줄입니다. 많은 임차인이 자기 계약이 묵시적 갱신 상태라는 사실을 모른 채 “중도해지니까 내가 내야지”라고 생각합니다. 실제로는 정당한 권리 행사인데 말입니다.

3. 묵시적 갱신이면 왜 임대인 부담인가

주택임대차보호법 제6조의2는 이렇게 규정합니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 내용입니다.

그리고 같은 법 제10조는 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다“고 못 박고 있습니다. 이 두 조문이 결합되면, 법정 해지권 행사에 비용을 붙이는 특약은 임차인에게 불리한 약정이 되어 무효가 됩니다.

논리를 한 문장으로 줄이면 이렇습니다. 새 세입자와 계약을 맺는 사람은 집주인이고, 그 계약의 중개 비용은 계약 당사자가 내는 것이 원칙입니다. 나가는 임차인은 그 계약과 아무 관련이 없습니다.

다만 이는 하급심 판결들이 쌓여 형성된 흐름이며, 개별 사건의 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점은 감안하셔야 합니다.

4. 내 계약이 어느 유형인지 확인하는 법

싸움을 시작하기 전에 자기 위치부터 정확히 알아야 합니다. 아래 순서대로 확인하세요.

먼저 최초 계약서의 기간을 봅니다. 계약기간 종료일이 이미 지났는데 새 계약서를 쓰지 않았다면, 그 계약은 묵시적 갱신 상태일 가능성이 높습니다.

다음으로 갱신 거절 통보가 오갔는지 확인합니다. 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통보하지 않았고, 임차인도 2개월 전까지 아무 말을 하지 않았다면 묵시적 갱신이 성립합니다.

계약갱신요구권을 썼는지도 봅니다. “갱신요구권을 행사합니다”라고 문자를 보내 2년을 연장한 경우라면, 그 갱신 기간 중에도 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 이 경우도 복비는 임대인 쪽으로 봅니다.

마지막으로 새 계약서를 썼는지 확인합니다. 기간을 정해 새로 도장을 찍은 합의갱신이라면, 그 새 기간 중의 중도 퇴거는 원칙적으로 임차인 사정에 해당합니다.

5. 3개월 규정 정확히 계산하기

가장 흔한 오해가 “3개월 전에 미리 말하면 된다”입니다. 정확히는 통보가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝난다는 뜻입니다.

이 3개월 동안은 계약이 여전히 살아 있습니다. 따라서 임차인은 월세와 관리비를 계속 내야 하고, 임대인도 그 기간이 끝나기 전에는 보증금 반환 의무를 지지 않습니다. 새 세입자가 일찍 구해져서 양쪽이 합의하면 그보다 빨리 끝낼 수는 있습니다.

6. 해지 통보 7단계

1단계 — 계약 유형을 먼저 확정합니다. 앞의 4번 항목대로 묵시적 갱신인지, 갱신요구권 갱신인지, 새 계약인지 판단합니다. 여기가 틀리면 그 뒤가 전부 틀립니다.

2단계 — 계약서 특약을 다시 읽습니다. 복비 부담 조항이 어떻게 적혀 있는지 확인합니다. 있어도 묵시적 갱신 해지에는 적용되기 어렵다는 점을 알고 읽으세요.

3단계 — 문자로 해지를 통보합니다. 문구는 간결하게 씁니다. 예를 들어 “○○○호 임차인 ○○○입니다. 현재 계약이 묵시적으로 갱신된 상태이며, 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 계약 해지를 통지합니다. 통지 도달일부터 3개월이 지난 ○월 ○일에 계약이 종료되며, 해당일에 주택을 인도하고 보증금 전액을 반환받고자 합니다.”

4단계 — 도달 사실을 보존합니다. 문자 발송 화면, 읽음 표시, 임대인의 답신을 모두 캡처합니다. 상대가 답이 없거나 태도가 강경하면 내용증명을 추가로 보냅니다.

5단계 — 복비 요구가 오면 근거를 요청합니다. 감정적으로 대응하기보다 “어떤 법적 근거로 요구하시는지 알려주시면 검토하겠습니다”라고 물으세요. 대부분 특약 조항을 제시할 텐데, 그때 제6조의2와 제10조를 언급하면 됩니다.

6단계 — 종료일 전에 정산 항목을 정리합니다. 관리비, 공과금, 장기수선충당금을 미리 계산해두면 당일 실랑이가 줄어듭니다.

7단계 — 반환이 지연되면 법적 절차를 준비합니다. 종료일에 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 먼저 신청하고, 등기가 완료된 뒤에 이사하는 것이 원칙입니다. 먼저 나가면 대항력을 잃습니다.

등기부등본 열람하고 권리관계 확인하기 → 인터넷등기소에서 소유자와 근저당 설정 내역을 바로 볼 수 있습니다.

7. 보증금에서 복비를 뺀다고 할 때

임대인이 “복비는 보증금에서 빼고 주겠다”고 나오는 경우가 실무에서 가장 흔한 충돌 지점입니다. 이때 대응 순서는 이렇습니다.

먼저 공제에 동의하지 않는다는 뜻을 문서로 남깁니다. 말로만 항의하고 돈을 받으면, 나중에 묵시적으로 합의한 것으로 해석될 여지가 생깁니다. “공제에 동의하지 않으며, 전액 반환을 청구합니다”라는 문장을 문자로 보내두세요.

그다음 일부라도 받을 수 있다면 받되, 이의를 유보합니다. “잔액 ○○원에 대한 청구권은 유보한 채 수령합니다”라는 취지를 남기면 됩니다.

끝으로 금액이 크지 않다면 소액사건 절차를 검토합니다. 3,000만 원 이하 청구는 소액사건심판 절차로 진행되며 변호사 없이도 진행하는 경우가 많습니다. 다만 실익과 시간을 따져보고 결정하시는 편이 좋습니다.

8. 실수 방지 체크리스트

자주 묻는 질문 10가지

Q1. 계약서에 “중도퇴거 시 복비는 임차인 부담”이라고 적혀 있으면 무조건 내야 하나요?

아닙니다. 그 특약은 임차인에게 해지권이 없는 상태에서의 일방적 퇴거를 전제로 합니다. 묵시적 갱신이나 갱신요구권 갱신 상태에서의 법정 해지에는 적용되지 않는다고 본 판결들이 있습니다.

Q2. 이미 복비를 냈는데 돌려받을 수 있나요?

법적 근거 없이 지급한 것이라면 부당이득 반환을 청구할 여지가 있습니다. 다만 자발적 합의로 볼 수 있는 정황이 있으면 다툼이 생기므로, 지급 당시 상황과 주고받은 메시지를 정리해 변호사와 상담해보시기 바랍니다.

Q3. 묵시적 갱신인지 아닌지 어떻게 확실히 아나요?

계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통보하지 않았고, 임차인도 2개월 전까지 아무 통보를 하지 않은 채 기간이 지났다면 묵시적 갱신입니다. 새 계약서를 썼다면 해당하지 않습니다.

Q4. 3개월을 못 기다리고 바로 나가면 어떻게 되나요?

계약은 3개월 뒤에 종료되므로, 그전에 이사해도 그 기간의 차임 지급 의무는 남습니다. 임대인이 동의해 합의로 종료 시점을 앞당기면 가능합니다.

Q5. 새 세입자를 제가 직접 구해와야 하나요?

법정 해지권을 행사하는 경우라면 그럴 의무는 없습니다. 다만 실무적으로는 협조하면 절차가 빨라지는 경우가 많으니, 관계와 상황을 보고 판단하시면 됩니다.

Q6. 월세 계약에도 같은 기준이 적용되나요?

주택임대차보호법은 전세와 월세를 구분하지 않으므로 동일한 논리가 적용됩니다. 다만 월세는 3개월분 차임 부담이 실질적으로 더 크게 느껴질 수 있습니다.

Q7. 상가 임대차도 마찬가지인가요?

상가건물임대차보호법에도 유사한 취지의 규정이 있으나 요건과 보호 범위가 다릅니다. 환산보증금 기준 적용 여부 등 따져볼 점이 많으므로 별도 확인이 필요합니다.

Q8. 임대인이 “다음 세입자 들어와야 보증금 준다”고 합니다.

계약 종료일에 보증금 반환 의무가 발생하며, 새 임차인을 구하는 것은 임대인의 사정입니다. 지연되면 임차권등기명령을 신청한 뒤 이사하고, 지연이자를 함께 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다.

Q9. 회사 발령으로 갑자기 이사해야 하는데 계약기간이 남았습니다.

이 경우는 임차인 사정에 해당하므로 법정 해지권이 없고, 임대인과의 합의가 기준이 됩니다. 통상 복비 부담을 조건으로 조기 종료에 합의하는 경우가 많습니다.

Q10. 중개보수는 얼마나 나오나요?

주택 임대차는 거래금액 구간별 상한요율이 조례로 정해져 있고, 그 범위에서 협의로 정합니다. 전세보증금 규모에 따라 달라지므로 해당 지자체 조례와 중개사무소 게시 요율을 확인하시면 됩니다.

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공식 출처

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제10조
• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택임대차
• 대법원 인터넷등기소 — 등기부등본 열람

자료 확인일: 2026년 9월 20일