전세 재계약으로 보증금을 올린다면 확정일자를 다시 받아야 할까요? 기존 계약서 보관, 증액분 우선순위, 근저당 확인과 송금 전 체크리스트를 정리했습니다.
구미랜드실전노트 · 전세 재계약 실무
전세보증금 올리기 전,
확정일자와 등기부부터 확인하세요
기존 계약서 보관부터 증액분의 권리 순위, 송금 전 확인사항까지 정리했습니다.
전세 재계약으로 보증금을 올린다면 증액 내용이 담긴 계약서에 다시 확정일자를 받아야 합니다. 기존 계약서에 확정일자가 있다는 이유만으로 추가로 지급한 보증금까지 과거와 같은 순위로 보호되는 것은 아닙니다.
같은 집에서 계속 살더라도 그동안 소유자가 바뀌었거나 근저당권이 새로 설정됐을 수 있습니다. 이번 글에서는 주택 전세 재계약을 앞둔 임차인이 서명과 송금 전에 확인할 순서를 살펴봅니다.
공식 근거: 생활법령정보 — 주택임대차 계약과 보증금 증액 안내
1. 먼저 재계약 내용을 구분하세요
- 보증금은 그대로이고 기간만 연장: 기존 계약서와 확정일자, 점유·주민등록 유지 여부를 확인합니다.
- 보증금 증액: 증액 계약서 작성, 등기부 재확인, 증액분 확정일자를 준비합니다.
- 집주인도 변경: 현재 소유자와 계약 상대방, 임대인 지위 승계 관계부터 확인합니다.
- 전세 일부를 월세로 변경: 보증금 변경과 월세 전환 조건을 함께 검토합니다. 이 글의 단순 증액 예시와 구분해야 합니다.
‘재계약’이라는 말만으로 계약갱신요구권 행사인지, 당사자 합의에 따른 갱신인지 확정되지는 않습니다. 문자·합의서와 실제 협의 경위를 함께 보관하세요.
2. 보증금 5% 인상은 무조건 받아줘야 하나요?
5%는 적용되는 경우의 증액 상한이지, 임대인이 요구하면 반드시 올려줘야 하는 비율이 아닙니다. 계약 존속 중 증액청구와 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신에서는 법정 제한을 확인해야 합니다.
임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액 후 1년 이내에는 증액청구가 제한됩니다. 계약갱신요구권 행사 없이 새 조건으로 합의하는 경우까지 ‘모든 재계약은 무조건 같은 기준’이라고 단정하지 말고 계약 유형을 먼저 구분해야 합니다.
예를 들어 기존 전세보증금이 2억 원이면 5%는 1,000만 원입니다. 5% 상한이 적용되는 상황에서 단순 계산상 증액 후 총액은 2억 1,000만 원입니다. 이 계산이 증액 합의나 보증금 회수의 안전성을 보장하지는 않습니다.
공식 근거: 생활법령정보 — 차임 또는 보증금의 증감청구
관련 글: 전세계약 만료 통보 시기와 묵시적 갱신 확인하기
3. 기존 보증금과 증액분의 순위는 다를 수 있습니다
처음 계약할 때 등기부가 깨끗했더라도 재계약 때까지 같은 상태라는 보장은 없습니다. 특히 기존 계약 이후 근저당권이 설정됐다면 추가로 지급하는 보증금의 보호 범위를 따로 검토해야 합니다.
| 순서 | 발생한 일 |
|---|---|
| ① 최초 계약 | 보증금 2억 원에 대해 대항요건과 확정일자 요건을 갖춤 |
| ② 계약기간 중 | 은행 근저당권이 새로 설정됨 |
| ③ 재계약 | 보증금 1,000만 원을 증액하고 증액 계약서에 확정일자를 받음 |
이처럼 중간에 담보권이 생겼다면 증액한 1,000만 원은 기존 2억 원과 같은 순위라고 볼 수 없습니다. 새 확정일자를 받아도 이미 설정된 근저당권보다 과거 순위로 올라가는 것은 아닙니다.
이 사례는 권리 발생 순서의 차이를 설명하기 위한 것으로, 실제 배당금 계산은 아닙니다. 세금·다른 임차인·매각대금 등 추가 요소에 따라 회수 결과가 달라집니다.
관련 법리: 생활법령정보 — 저당권 설정 후 증액보증금의 보호 범위
4. 기존 계약서 원본은 버리지 마세요
새 계약서를 썼다고 기존 계약서를 없애면 최초 계약 내용과 확정일자, 보증금 지급 경위를 설명하기 어려워질 수 있습니다.
기존 계약서 + 증액 계약서 + 최초 및 추가 송금내역을 한 묶음으로 보관하세요. 기존 대항요건과 우선변제 요건을 계속 유지했는지 확인하고, 새 문서에는 기존 임대차와의 연결 관계가 드러나도록 작성하는 것이 좋습니다.
5. 증액 계약서에 적어야 할 내용
증액 계약서는 돈을 더 보냈다는 영수증만으로 대신하기 어렵습니다. 주택 주소와 당사자, 임대차기간, 기존 보증금과 증액금액 등 계약 내용을 확인할 수 있어야 합니다.
- 기존 계약 특정: 최초 계약일, 주택 주소와 호수, 당사자를 적습니다.
- 금액 구분: 기존 보증금, 증액금액, 변경 후 총보증금을 각각 적습니다.
- 지급 조건: 증액금 지급일과 수령계좌, 수령 권한을 확인합니다.
- 변경 기간: 갱신된 임대차의 시작일과 종료일을 표시합니다.
- 갱신 경위: 갱신요구권 행사인지 합의갱신인지 실제 협의 내용대로 기록합니다.
- 유지·변경 조항: 기존 계약 중 무엇을 유지하고 무엇을 바꾸는지 명확히 합니다.
- 서명·날인: 당사자의 확인을 받고 각자 완성된 문서를 보관합니다.
계약서에 ‘기존 권리를 유지한다’고 썼다는 이유만으로 제3자의 담보권보다 우선하게 되는 것은 아닙니다. 특약 작성과 법적인 권리 순위 확인은 별개입니다.
공식 근거: 생활법령정보 — 확정일자와 임대차계약서 확인사항
관련 글: 전세계약 특약 — 보증보험·근저당·반환 조건 확인하기
6. 증액금 송금 전 확인할 순서
- 계약 상대방 확인: 현재 소유자와 임대인, 대리 계약이라면 대리권을 확인합니다.
- 등기부 재확인: 계약 검토 시점과 송금 직전의 소유권·근저당권·압류 등 변동을 확인합니다.
- 대출·반환보증 확인: 이용 중인 은행과 보증기관에 증액·갱신에 필요한 심사와 변경 절차를 문의합니다.
- 증액 계약서 작성: 금액·기간·지급 조건과 기존 계약 관계를 명확히 합니다.
- 확정일자 준비: 증액 내용이 반영된 완성 계약서에 다시 확정일자를 받습니다. 송금 후 오래 미루지 않도록 계약 단계부터 준비하세요.
- 약정에 따른 송금: 합의한 선행조건 충족 여부와 수령 권한을 확인하고 이체 증빙을 보관합니다.
- 후속 확인: 대항요건 유지, 보증기관 변경 처리와 대출 관련 절차 완료 여부를 확인합니다.
실제 순서는 계약 조건과 금융기관 절차에 맞춰 조정해야 합니다. 위 순서를 따랐다는 사실만으로 당일 권리 변동이나 보증금 회수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
관련 글: 전세 잔금일 송금·근저당 말소·전입신고 체크리스트
7. 집주인이 바뀌었다면 계좌부터 바꾸지 마세요
새 집주인이라는 사람의 연락만 받고 증액금을 보내지 마세요. 등기부상 소유자와 임대인 지위 승계 관계를 확인하고, 계약 상대방과 수령계좌가 다른 경우에는 그 이유와 수령 권한을 자료로 확인해야 합니다.
보증서에 적힌 임대인·계약기간·보증금액도 실제 계약과 대조하세요. 기존 반환보증이 증액분까지 자동으로 보장한다고 가정하지 말고, 가입기관에 보증범위와 변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
관련 글: 전세 집주인 변경 시 계약서와 보증금 확인 방법
재계약 전 마지막 확인
- 갱신 방식과 증액 조건을 확인했는가?
- 기존 계약서와 확정일자 자료를 보관했는가?
- 최초 계약 이후 새로 생긴 권리를 확인했는가?
- 증액분을 기존 보증금과 별도로 검토했는가?
- 계약서에 기존 금액·증액분·총액을 구분했는가?
- 증액 계약서의 확정일자를 준비했는가?
- 전세대출과 반환보증 변경 사항을 확인했는가?
집주인이 자료 확인을 거부하거나 확인되지 않은 계좌로 급히 송금을 요구한다면, 돈을 보내기 전에 사실관계를 먼저 정리하세요.
자주 묻는 질문
보증금이 그대로인데 확정일자를 다시 받아야 하나요?
보증금 변동 없이 기간만 연장하고 기존 대항요건과 확정일자 요건을 유지한다면, 기간 연장만을 이유로 기존 보증금 보호를 위해 다시 받아야 하는 것은 아닙니다. 기존 계약서와 갱신 자료는 보관하세요.
증액한 돈의 이체내역만 있으면 충분한가요?
이체내역은 지급 사실을 입증하는 자료입니다. 증액 계약 내용과 확정일자 요건까지 대신하지는 못하므로 계약서와 함께 준비해야 합니다.
기존 계약서를 보관하면 증액분도 같은 순위인가요?
아닙니다. 기존 계약서 보관은 최초 계약과 권리관계를 설명하기 위한 것이며, 증액분의 순위를 과거로 소급시키지 않습니다.
근저당권이 생겼으면 무조건 재계약을 포기해야 하나요?
근저당권 금액과 순위, 기존·증액 보증금, 주택가치와 다른 부담을 함께 검토해야 합니다. ‘기존에 살던 집’이라는 이유로 증액분까지 안전하다고 판단하지 않는 것이 핵심입니다.