전세계약서에 넣을 필수 특약 10가지를 복사 가능한 문구로 정리했습니다. 근저당 설정 금지, 보증보험 거절, 체납세금, 수리와 보증금 반환 조건을 확인하세요.
계약서에 그대로 옮겨 적는 2026 실전 문구
전세계약 특약의 핵심은 “안전하게 해주세요”라는 부탁이 아니라 누가, 언제까지, 무엇을 하고, 위반하면 계약금과 보증금을 어떻게 반환하는지를 구체적으로 적는 것입니다. 아래 문구는 상황에 맞게 금액·날짜·등기 상태를 채운 뒤 임대인과 합의해 서명해야 합니다.
특약을 많이 넣는다고 안전한 계약이 되는 것은 아닙니다. 등기부등본, 임대인 신분, 선순위 보증금, 체납세금과 반환보증 가입 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 특약은 확인 결과와 위반 시 해제·반환 근거를 계약서에 고정하는 장치입니다.
1. 전세계약 특약은 어디까지 효력이 있을까?
특약은 당사자가 추가로 합의한 권리와 의무입니다. 내용이 명확하고 강행법규에 위반되지 않는다면 분쟁 시 중요한 자료가 됩니다. 법무부 표준계약서도 선순위 임대차·체납세금 정보가 사실과 다를 때 계약을 해제하는 특약을 안내합니다.
“보증금은 무조건 안전하다”처럼 결과만 적으면 기준이 불명확합니다. 근저당 말소 대상, 완료기한, 잔금 지급 방식과 미이행 시 반환 범위를 적으세요. 보증보험 특약도 신청기한과 귀책사유를 구분해야 합니다.
주택임대차보호법 제10조는 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정합니다. 반대로 특약이 있다고 해도 전입신고·주택 인도·확정일자, 배당요구 같은 법정 절차가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.
2. 그대로 복사해 사용하는 전세계약 필수 특약 10가지
특약 1. 잔금일까지 기존 근저당 말소
단순히 “대출을 갚는다”가 아니라 말소 대상과 잔금 지급 순서를 연결합니다. 은행 동시상환이라면 잔금 중 상환액을 금융기관 계좌로 직접 송금하는 방식과 법무사 입회 여부를 합의하세요.
특약 2. 대항력 발생 전 신규 권리 설정 금지
현행법상 주택 인도와 주민등록을 마친 경우 대항력은 다음 날부터 생깁니다. 계약일·잔금일·입주일에 등기부를 반복 확인해야 특약 위반을 조기에 발견할 수 있습니다.
특약 3. 전세보증금 반환보증 가입 불가 시 해제
보증기관과 상품에 따라 심사 결과가 달라질 수 있습니다. 계약 전에 HUG 전세보증금 반환보증 가입조건부터 검토하세요.
특약 4. 체납세금·선순위 임대차 정보가 다를 때
국세와 지방세는 별도로 확인합니다. 계약 전후 동의 요건과 신청서류는 임대인 미납국세 확인 방법에서 확인할 수 있습니다.
특약 5. 전세대출 불승인 시 계약금 반환
‘대출이 안 되면 해제’만 쓰면 책임 소재가 불명확합니다. 은행, 신청기한, 물건·임대인 사유와 임차인 사유를 구분하세요.
특약 6. 하자 수리 항목과 완료기한
‘모든 수리비는 임차인 부담’ 같은 포괄 문구보다 입주 전 하자와 소모품, 사용 중 과실을 구분합니다. 사진에 날짜를 표시하고 별지에 양 당사자가 서명하세요.
특약 7. 관리비·공과금 정산 기준
공동주택과 다가구, 개별계량 여부에 따라 항목이 다릅니다. 입주·퇴거일에 계량기 사진과 관리비 완납 여부를 남기세요.
특약 8. 임대인 변경 시 사전 통지
이 문구만으로 소유권 이전 자체를 막거나 모든 경우 계약이 자동 해지되는 것은 아닙니다. 새 임대인의 재정상태와 등기 변동을 확인할 시간을 확보하는 목적입니다.
특약 9. 계약 종료 시 보증금 반환일
퇴거일, 열쇠 인도, 원상복구 확인과 보증금 송금을 같은 시간대에 진행하도록 일정을 구체화합니다.
특약 10. 대리계약과 보증금 입금계좌
가족이나 중개사의 계좌로 송금해야 하는 특별한 사정이 있다면 소유자의 명시적 지시와 위임 범위를 계약서에 구체적으로 적으세요.
3. 계약일부터 입주일까지 안전 확인 6단계
- 계약 직전: 직접 발급한 등기부로 소유자, 근저당, 신탁·압류·임차권을 확인합니다.
- 계약서 작성: 필요한 특약만 선택하고 금액·기한·반환조건을 빈칸 없이 채웁니다.
- 계약금 송금: 소유자 명의 계좌인지 확인하고 이체 메모에 목적물 주소와 계약금을 표시합니다.
- 잔금 직전: 등기부를 다시 발급하고 근저당 말소서류, 납세증명과 보증 가입 예상조건을 확인합니다.
- 입주 당일: 잔금, 열쇠 인도, 전입신고, 확정일자와 임대차 신고를 가능한 한 신속히 진행합니다.
- 입주 다음 날: 등기부를 다시 확인해 신규 담보권이나 압류가 없는지 점검합니다.
빌라와 다가구는 시세와 선순위 보증금 확인이 특히 어렵습니다. 빌라 전세 계약 전 확인사항을 함께 점검하세요.
4. 위험 상황별 우선 적용 특약
| 위험 상황 | 우선 특약 | 추가 확인 | 계약 판단 |
|---|---|---|---|
| 근저당 있는 주택 | 1번·2번 | 상환계좌, 말소접수, 잔금 동시이행 | 말소 불확실하면 잔금 보류 |
| 빌라·다가구 | 3번·4번 | 선순위 보증금, 공시가·감정가 | 보증 가입 불가 사유 확인 |
| 전세대출 필수 | 3번·5번 | 은행 사전상담, 임대인 협조서류 | 거절 사유별 반환조건 명시 |
| 노후주택 | 6번·7번 | 누수·보일러·전기 점검과 사진 | 수리 완료 후 잔금 |
| 대리인 계약 | 10번 | 위임장·인감증명·본인 통화 | 권한 불명확하면 송금 금지 |
5. 서명 직전 체크리스트
- ☐ 오늘 직접 발급한 등기부등본을 확인했다.
- ☐ 등기부 소유자와 계약 상대방의 신분증이 일치한다.
- ☐ 다가구라면 선순위 임차보증금 자료를 받았다.
- ☐ 국세·지방세 납세증명과 미납내역을 확인했다.
- ☐ HUG 등 보증상품의 가입 가능성을 사전 검토했다.
- ☐ 근저당 말소 대상과 완료기한을 특정했다.
- ☐ 전세대출·보증 거절의 귀책사유를 구분했다.
- ☐ 하자 목록과 수리기한을 사진 별지에 적었다.
- ☐ 모든 지급은 확인된 소유자 계좌로 이체한다.
- ☐ 계약서와 특약 각 장을 양 당사자가 보관한다.
보증금이 소액임차인 기준에 들어가는지도 소액임차인 최우선변제 지역별 표에서 확인하세요. 경매가 시작됐다면 배당요구 종기 확인 5단계를 즉시 확인해야 합니다.
6. 자주 묻는 질문 10가지
Q1. 특약 문구를 넣으면 보증금을 100% 돌려받나요?
아닙니다. 특약은 위반 시 해제·반환을 요구할 계약상 근거입니다. 임대인에게 재산이 없으면 실제 회수가 어려울 수 있으므로 등기·시세·세금과 보증 가입을 함께 확인해야 합니다.
Q2. 임대인이 특약을 거부하면 어떻게 하나요?
거부 이유를 먼저 확인하세요. 근저당 설정 금지, 체납 정보 확인이나 보증 가입 관련 합리적인 특약까지 거부한다면 계약 위험 신호로 보고 보류할 수 있습니다.
Q3. 모든 특약 10개를 반드시 넣어야 하나요?
아닙니다. 물건과 자금조달 상황에 맞는 항목을 선택하세요. 불필요하거나 서로 충돌하는 문구가 많으면 오히려 해석 분쟁이 생길 수 있습니다.
Q4. 계약 후 근저당이 새로 설정되면 즉시 계약을 해제할 수 있나요?
특약의 문구와 위반 정도, 잔금 지급 여부에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 등기 변동을 확인한 즉시 송금을 중단하고 서면으로 이행·해제를 통지한 뒤 법률 검토를 받으세요.
Q5. HUG 보증 가입이 거절되면 계약금이 자동 반환되나요?
자동이라고 단정할 수 없습니다. 가입 불가 시 해제·반환 특약과 귀책사유 구분이 있어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
Q6. 전세대출 특약과 보증보험 특약은 같은가요?
다릅니다. 전세대출은 자금조달 승인이고 반환보증은 계약 종료 시 보증금 미반환 위험을 보장하는 상품입니다. 각각 거절 사유와 신청기한을 적으세요.
Q7. 대리인과 계약해도 안전한가요?
적법한 위임이 확인되면 가능하지만 위임장, 인감증명서, 위임 범위와 소유자 본인 확인이 필요합니다. 보증금 수령 권한이 명시되지 않았다면 대리인 계좌로 송금하지 마세요.
Q8. 전입신고는 잔금 다음 날 해도 되나요?
대항력 공백을 줄이려면 주택 인도와 전입신고를 가능한 한 잔금 당일 신속히 처리하세요. 현행법상 두 요건을 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
Q9. 임대인이 집을 팔지 못하도록 특약을 넣을 수 있나요?
소유권 처분 자체를 단순 특약만으로 완전히 막는다고 단정하기 어렵습니다. 사전 통지, 양수인 정보 제공과 보증금 반환채무 고지를 구체화하는 편이 실무적입니다.
Q10. 중개사가 작성한 특약이면 법률 검토가 필요 없나요?
공인중개사는 거래 확인·설명과 계약 중개를 수행하지만 개별 분쟁의 법률 판단은 별도입니다. 보증금이 크거나 신탁·가압류·공동소유가 있으면 변호사나 법무사에게 검토받으세요.
결론: 좋은 특약은 위반했을 때 행동까지 적습니다
전세계약 특약은 길게 쓰는 것보다 실행 가능하게 쓰는 것이 중요합니다. 확인할 권리, 완료기한, 증빙, 잔금 지급 순서, 위반 시 계약 해제와 반환기한을 하나의 문장 안에 연결하세요.
특약을 완성한 뒤에도 등기부 확인, 전입신고·확정일자와 반환보증 신청을 빠뜨리면 안 됩니다. 전체 점검은 전세사기 예방 체크리스트와 함께 진행하세요.