2026년 재개발 현금청산 대상자 기준과 절차를 도시정비법 제73조 기반으로 정리. 분양신청 미신청, 청산금 산정, 90일 협의까지 한 번에 확인하세요.
함께 보면 좋은 블로그
재개발 현금청산 대상자란 재개발 정비사업에서 새 아파트 분양을 받지 못하고 토지·건축물의 가액을 현금으로 보상받게 되는 토지등소유자를 의미합니다. 2026년 2월 3일 시행된 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 개정안(대통령령 제36073호)과 동법 제73조에 따라, 현금청산 대상자의 범위와 절차는 더욱 명확해졌습니다. 본 글은 분양신청 기간 만료를 앞두거나 이미 청산 통보를 받은 분들이 반드시 알아야 할 핵심 기준을 정리합니다.
실무에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁은 “내가 청산 대상자인지 몰랐다”는 사례입니다. 그러나 법은 의사표시가 없어도 분양신청기간 만료일 다음 날 자동으로 청산자 지위를 확정합니다. 따라서 정비구역 내 부동산을 보유한 분들은 관리처분계획 단계 이전에 자신의 지위를 정확히 파악해야 합니다. 이 글에서는 도시정비법 제72조·제73조, 토지보상법 제68조, 시행령 제60조를 기반으로 7가지 청산 사유, 90일 협의 절차, 감정평가 시점, 추가 보상 항목, 세금까지 종합적으로 다룹니다.
재개발 현금청산 대상자의 법적 정의
재개발 현금청산 대상자는 정비구역 내 토지·건축물 또는 그 밖의 권리를 보유한 토지등소유자 중에서 새 아파트 분양 대상에서 제외되어 그 권리가액을 금전으로 환산받게 되는 자를 말합니다. 이는 정비사업의 본질이 ‘집단적 재산권 재편’이라는 점에서 출발하며, 모든 토지등소유자가 새 주택을 받을 수는 없기 때문에 현금 보상이라는 출구를 법이 마련해 둔 것입니다.
도시정비법 제72조와 제73조의 핵심
제72조는 사업시행자가 사업시행계획 인가 고시 후 120일 이내에 분양공고와 분양신청 통지를 해야 한다고 규정합니다. 분양신청 기간은 통지일로부터 30일 이상 60일 이내이며, 사업시행자가 정관 등으로 정한 경우 20일 범위에서 연장 가능합니다. 이 기간 내에 분양신청을 하지 않은 자는 자동으로 청산 대상이 됩니다.
제73조는 사업시행자가 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 청산 대상자와 손실보상 협의를 개시하도록 의무화합니다. 협의가 성립하지 않을 경우 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결 신청 또는 매도청구 소송을 제기해야 하며, 이 기간을 도과하면 지연이자(연 5~15%)가 발생합니다.
조합원과 현금청산자의 차이
조합원은 정비구역 내 토지등소유자 중 조합 설립 동의서를 제출한 자로, 새 아파트 분양권을 가집니다. 반면 현금청산자는 분양 자격을 상실했거나 포기한 자로, 사업의 결과물(아파트) 대신 그 가액을 현금으로 받습니다. 다만 분양신청 만료일 다음 날 청산자 지위가 확정되더라도 청산 절차가 종결될 때까지는 조합원 지위가 형식적으로 유지된다는 점에 유의해야 합니다.
💡 핵심 요약
재개발 현금청산 대상자는 도시정비법 제72·73조에 따라 분양 자격을 상실한 토지등소유자를 의미하며, 관리처분계획 인가 후 90일 이내 협의가 의무화되어 있습니다. 분양신청 기간 만료일 다음 날 자동으로 청산자 지위가 확정됩니다.
현금청산 대상자가 되는 7가지 사유
실무에서 현금청산 대상자가 되는 경로는 크게 7가지로 분류됩니다. 각 사유마다 청산 기산일과 보상 절차가 미세하게 다르므로, 본인이 어느 유형에 해당하는지 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
① 분양신청기간 내 미신청
가장 흔한 사유입니다. 사업시행자로부터 분양신청 통지를 받고도 정해진 30~60일(연장 시 최대 80일) 내에 분양신청서를 제출하지 않으면, 만료일 다음 날 자동으로 청산 대상자가 됩니다. 우편 미수령이나 해외 체류는 면책 사유가 되지 않으므로, 등기우편 발송 시점을 반드시 확인해야 합니다.
② 분양신청 철회
분양신청 후에도 분양신청기간 만료일까지 철회서를 제출하면 청산자가 됩니다. 단, 만료일 이후 철회는 효력이 없으며, 이는 분양계약 단계의 미체결과는 구분됩니다.
③ 관리처분계획에서 분양대상 제외
분양신청을 했더라도 정비조합 정관 또는 시·도 조례상 분양자격 요건(예: 90㎡ 미만 무허가 건축물, 권리가액 미달 등)을 충족하지 못하면 관리처분계획 단계에서 분양대상에서 제외되어 청산자가 됩니다.
④ 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한 위반
「도시정비법」 제39조 제2항에 따라 투기과열지구에서 조합설립인가 후 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없으며 청산 대상이 됩니다. 다만 10년 보유·5년 거주·1세대 1주택 등 예외 사유가 있습니다.
⑤ 다물건 소유자의 1+1 분양 신청 거부
주택 또는 토지를 여러 개 소유한 자는 종전 자산가액과 면적 기준에 따라 1+1(2주택) 분양이 가능하지만, 신청하지 않거나 자격을 갖추지 못한 경우 1주택만 분양받고 나머지는 현금청산됩니다.
⑥ 재건축 사업 미동의자(매도청구 대상)
재건축의 경우 조합설립에 동의하지 않은 자는 매도청구의 대상이 되며, 매도청구 소송을 통해 사실상 현금청산과 유사한 절차로 진행됩니다. 재개발은 강제 가입제이므로 이 사유는 재건축에 한정됩니다.
⑦ 분양계약 미체결
관리처분계획 인가 후 정관에서 정한 분양계약 체결 기간(통상 30~60일) 내에 계약을 체결하지 않은 경우, 정관에 명시되어 있다면 청산자로 전환됩니다. 다만 이 경우는 정관 규정의 효력을 둘러싸고 대법원 판례(2014다97840 등)에서 다투어진 바 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.
| 사유 | 청산자 지위 확정 시점 | 관련 법 조항 |
|---|---|---|
| 분양신청 미신청 | 분양신청기간 만료일 다음 날 | 제72조 제6항 |
| 분양신청 철회 | 철회서 도달일 | 제72조 제5항 |
| 분양대상 제외 | 관리처분계획 인가일 | 제74조 |
| 지위양도 위반 | 양수일 | 제39조 제2항 |
| 1+1 미신청 | 관리처분계획 인가일 | 제76조 |
| 재건축 미동의 | 매도청구 의사표시 도달일 | 제64조 |
| 분양계약 미체결 | 정관상 계약기간 만료일 | 정관 규정 |
💡 핵심 요약
현금청산 대상자가 되는 경로는 분양신청 미신청·철회·자격제외·지위양도 위반·1+1 미신청·재건축 미동의·계약 미체결의 7가지입니다. 본인이 해당하는 사유에 따라 청산 기산일과 적용 법 조항이 다르므로 사전 확인이 필수입니다.
2026년 현금청산 절차와 90일 협의 기간
현금청산 절차는 협의보상 → 수용재결 → 이의재결 → 행정소송의 4단계로 진행됩니다. 2026년 2월 3일 개정 시행된 도시정비법 시행령은 협의 절차의 투명성을 강화했으며, 사업시행자의 협의 의무 위반 시 지연이자 부담을 더욱 명확히 했습니다.
1단계: 90일 협의 보상
사업시행자(조합)는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 청산 대상자와 손실보상 협의를 개시해야 합니다. 이 기간 동안 조합은 감정평가를 거쳐 산정한 청산금액을 제시하며, 청산자는 이를 수락하거나 거부할 수 있습니다.
2단계: 수용재결 신청
협의가 결렬되면 사업시행자는 90일 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 관할 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청해야 합니다. 이때 청산자는 보상금 증액을 다투기 위해 별도의 감정평가서를 제출하거나 재결 이의신청을 준비할 수 있습니다.
3단계: 이의재결과 행정소송
지방토지수용위원회의 재결에 불복하는 경우 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청할 수 있습니다. 이의재결에도 불복할 경우 30일 이내 행정법원에 보상금증감청구소송을 제기할 수 있으며, 이 단계에서 통상 보상금이 10~30% 증액되는 사례가 많습니다.
지연이자 발생 기준
사업시행자가 90일 협의 기간을 도과하거나 60일 내 수용재결을 신청하지 않으면, 그 다음 날부터 청산금 지급일까지 「소송촉진 등에 관한 특례법」상 법정이율(연 12%)에 준하는 지연이자가 발생합니다. 이는 대법원 판례(2008다37780)에서 확립된 원칙입니다.
구체적인 절차는 정부의 찾기쉬운 생활법령정보 재개발사업 안내에서 단계별로 확인할 수 있으며, 법령 원문은 국가법령정보센터 도시정비법 시행령을 참고하시기 바랍니다.
💡 핵심 요약
현금청산 절차는 90일 협의 → 60일 내 수용재결 신청 → 30일 내 이의재결 → 30일 내 행정소송의 4단계입니다. 각 기한을 도과할 경우 청산자에게 지연이자 청구권이 발생하며, 청산자는 감정평가사 추천권을 적극 활용해야 합니다.
현금청산 감정평가 방법과 가격시점
현금청산금의 핵심 쟁점은 “얼마를 받는가”이며, 이는 감정평가 방법과 가격시점에 의해 결정됩니다. 도시정비법 제73조에 따른 현금청산 감정평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법) 제73조의 협의보상평가와 동일한 성격을 가집니다.
가격시점의 두 갈래
토지보상법 제67조에 따라 보상액 산정의 가격시점은 두 가지로 나뉩니다. 협의보상의 경우는 협의 성립 당시의 가격을, 수용재결의 경우는 재결 당시의 가격을 기준으로 합니다. 따라서 협의가 길어져 수용재결 단계로 갈수록 가격시점이 늦어지고, 부동산 가격 상승기에는 청산자에게 유리할 수 있습니다.
개발이익 배제 원칙
현금청산 감정평가의 가장 큰 특징은 해당 정비사업으로 인한 개발이익을 배제한다는 점입니다. 즉, 정비구역 지정 이후 형성된 기대이익이나 사업 진행에 따른 가격 상승분은 평가에서 제외됩니다. 이로 인해 실제 시세보다 평가액이 낮게 나오는 것이 일반적이며, 이것이 청산자들이 분양신청을 받은 조합원에 비해 불리하다고 평가받는 이유입니다.
감정평가 3방식
토지보상법 시행규칙은 토지에 대해 거래사례비교법, 건축물에 대해 원가법(또는 거래사례비교법), 영업권에 대해 수익환원법을 적용하도록 합니다. 실무상 토지는 표준지공시지가에 시점수정, 지역요인, 개별요인, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 산출됩니다.
‘그 밖의 요인’ 보정의 중요성
표준지공시지가는 일반적으로 시세의 50~70% 수준이므로, ‘그 밖의 요인’ 보정을 통해 시세 격차를 반영해야 합니다. 이 보정률을 얼마나 적극적으로 반영하느냐가 보상금의 핵심이며, 청산자 측 감정평가사의 역량이 결정적인 영향을 미칩니다.
| 평가 대상 | 주된 방법 | 적용 법규 |
|---|---|---|
| 토지 | 거래사례비교법 (공시지가 기준) | 토지보상법 시행규칙 제22조 |
| 건축물 | 원가법 | 토지보상법 시행규칙 제33조 |
| 영업권 | 수익환원법 | 토지보상법 시행규칙 제45조 |
| 입목·과수 | 거래사례비교법 | 토지보상법 시행규칙 제40조 |
💡 핵심 요약
현금청산 감정평가는 협의 시점 또는 재결 시점을 기준으로, 개발이익을 배제하고 산정됩니다. 표준지공시지가 + ‘그 밖의 요인’ 보정이 핵심이며, 청산자 추천 감정평가사를 활용하면 보상금을 효과적으로 증액할 수 있습니다.
주거이전비·이주비·영업보상 추가 보상
현금청산금만이 보상의 전부가 아닙니다. 도시정비법 제40조와 토지보상법령에 따라 청산자는 주거이전비, 이사비, 영업손실보상 등 추가 보상을 받을 수 있습니다. 다만 각 항목마다 까다로운 요건이 있으므로 사전 확인이 필요합니다.
주거이전비
주거이전비는 토지보상법 시행규칙 제54조에 근거하며, 가구원 수에 따른 4개월분 도시근로자 가계지출비에 해당하는 금액입니다. 2026년 기준 4인 가구의 경우 약 1,800~2,000만 원 수준입니다.
지급 요건: 소유자의 경우 정비구역 지정 공람공고일 당시부터 보상협의 계약 체결일 또는 수용재결일까지 해당 주택에 실제 거주해야 합니다. 세입자의 경우 사업시행계획 인가 고시일 이전 3개월 이상 거주 요건이 적용됩니다.
이사비
이사비는 토지보상법 시행규칙 제55조에 따라 주택면적별로 차등 지급되며, 노임·차량운임·포장비 등을 합산한 금액입니다. 2026년 기준 33㎡ 미만 약 70만 원, 99㎡ 이상 약 200만 원 내외에서 책정됩니다.
영업손실 보상
정비구역 내에서 사업자등록을 마치고 영업해 온 경우 휴업기간(통상 4개월) 동안의 영업이익 + 고정적 비용 + 영업시설 이전비용 + 재고품 멸실손실 등을 보상받을 수 있습니다. 이전이 불가능한 영업의 경우 폐업보상으로 2년분 영업이익까지 인정됩니다.
인도 거절권과 동시이행
대법원은 사업시행자가 주거이전비·이사비를 지급하지 않은 상태에서 부동산 인도를 요구하는 경우, 청산자가 인도를 거절할 수 있다는 동시이행 관계를 인정하고 있습니다(대법원 2021다241823 전원합의체 판결). 즉, 청산금뿐 아니라 주거이전비 등도 모두 지급받은 후에야 부동산을 인도하면 됩니다.
관련 판례와 절차는 대법원 주요 판결 안내에서 확인할 수 있습니다.
💡 핵심 요약
현금청산자는 청산금 외에 주거이전비(4개월분), 이사비, 영업손실보상까지 받을 수 있으며, 이는 동시이행 관계로 모두 지급받은 후 부동산을 인도할 수 있습니다. 사업시행계획 인가 고시일 이전부터의 거주·영업 실적 입증이 핵심입니다.
현금청산금 수령 시 양도소득세 처리
현금청산금 수령은 세법상 부동산의 양도로 간주되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하거나 공익사업용 토지에 대한 감면 규정이 적용될 수 있어, 세무 처리에 따라 부담이 크게 달라집니다.
양도시기와 신고기한
양도시기는 원칙적으로 청산금 수령일이며, 협의보상의 경우 협의 성립일, 수용재결의 경우 수용개시일(보상금 지급일)이 양도일이 됩니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 합니다.
1세대 1주택 비과세 적용
청산 대상 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 조정대상지역은 거주 2년, 양도가액 12억 원 이하)을 충족하면 비과세가 적용됩니다. 다만 다른 주택을 보유한 다주택자는 비과세 적용이 어렵고, 일시적 2주택 등 특례 규정 검토가 필요합니다.
공익사업용 토지 감면
조세특례제한법 제77조에 따라 공익사업(재개발 포함)에 토지가 수용되는 경우 양도소득세의 10%(현금보상) 또는 15%(채권보상)이 감면됩니다. 현금청산도 본질적으로 공익사업 수용에 해당하므로 이 감면을 적용받을 수 있습니다.
| 구분 | 적용 요건 | 감면율 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 비과세 | 보유 2년 + 양도가 12억 이하 | 100% |
| 현금 수령 | 공익사업 수용 보상 | 10% |
| 채권 수령(3년 만기) | 공익사업 채권보상 | 15% |
| 채권 수령(5년 만기) | 공익사업 만기보유 약정 | 30~40% |
국세청은 국세청 홈택스를 통해 재개발 청산금 양도소득세 신고를 안내하고 있으며, 신고 누락 시 가산세(무신고 20%, 납부지연 1일 0.022%)가 부과되므로 반드시 기한 내 신고해야 합니다.
💡 핵심 요약
현금청산금은 양도로 간주되어 양도소득세가 과세되지만, 1세대 1주택 비과세와 공익사업용 감면(10~40%)을 활용할 수 있습니다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고가 필수입니다. 본 글은 일반 정보 제공이며, 개별 세무는 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.
분양신청 vs 현금청산, 무엇이 유리한가
“새 아파트를 받을까, 아니면 현금을 받고 정리할까?” 정비구역 내 모든 토지등소유자가 한 번쯤은 고민하는 질문입니다. 정답은 없으며, 본인의 자산 규모·연령·다른 주택 보유 여부·자금 조달 능력에 따라 달라집니다.
분양신청이 유리한 경우
새 아파트의 예상 시세가 현재 권리가액의 1.5배 이상이 될 것으로 예상되고, 분담금을 감당할 자금 여력이 있다면 분양신청이 유리합니다. 특히 강남권·한강변 등 시세 상승 여력이 큰 지역, 일반분양가가 조합원분양가의 1.3배 이상 책정되는 사업장에서 분양 권리가액 대비 시세차익이 큽니다.
현금청산이 유리한 경우
다음의 경우에는 현금청산이 합리적입니다. 첫째, 추가 분담금을 감당할 자금이 부족한 경우. 둘째, 사업이 장기 지연되어 기회비용이 크다고 판단되는 경우. 셋째, 다주택자로서 세금 부담이 큰 경우. 넷째, 이주를 원하지 않거나 다른 지역에 정착할 계획이 있는 경우입니다.
| 비교 항목 | 분양신청 (조합원) | 현금청산 |
|---|---|---|
| 받는 것 | 새 아파트 + 청산금/추가분담금 | 현금 + 주거이전비·이사비 |
| 리스크 | 사업 지연, 분담금 증가 | 개발이익 배제로 시세 미달 |
| 세금 | 입주권 양도 시 과세 | 청산금 수령 시 양도세 |
| 자금 부담 | 크다 (분담금) | 없음 (보상금 수령) |
| 적합 대상 | 자금 여력 있는 실거주자 | 고령자·다주택자·이주 희망자 |
의사결정 체크리스트
- 일반분양가 대비 조합원분양가 할인율을 확인했는가?
- 추가 분담금 예상액과 본인의 자금 조달 가능성을 검토했는가?
- 사업 진행 단계와 예상 입주 시점을 파악했는가?
- 다른 주택 보유로 인한 세금 영향을 시뮬레이션했는가?
- 본인 추천 감정평가사를 통한 청산금 증액 가능성을 검토했는가?
💡 핵심 요약
분양신청은 자금 여력이 있고 시세 상승 여력이 큰 지역에 유리하며, 현금청산은 고령자·다주택자·자금 부족자에게 합리적입니다. 5가지 의사결정 체크리스트를 통해 본인 상황에 맞는 선택을 하세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
결론: 2026 재개발 현금청산, 준비된 자가 더 받는다
2026년 재개발 현금청산 대상자 기준은 도시정비법 제72조·제73조와 토지보상법을 골격으로 작동합니다. 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 분양신청기간 만료일 다음 날 청산자 지위가 자동 확정되므로 사전에 본인의 자격과 의사를 명확히 정리해야 합니다. 둘째, 조합은 관리처분계획 인가 후 90일 이내 협의를 개시해야 하며, 청산자는 감정평가사 추천권을 행사하여 보상금을 적극 증액할 수 있습니다. 셋째, 청산금 외에 주거이전비·이사비·영업보상까지 빠짐없이 챙기고, 양도소득세 비과세 및 감면을 활용해 실질 수령액을 극대화해야 합니다.
현금청산은 단순히 “분양을 못 받는 사람”의 길이 아닙니다. 자금 여력, 연령, 세금 부담, 사업 진행 상황을 종합적으로 검토하여 분양신청보다 합리적일 수 있는 선택지입니다. 다만 그 과정에서 자신의 권리를 정확히 알고 행사하지 않으면, 같은 청산자라도 수천만 원에서 수억 원의 차이가 발생할 수 있습니다. 본 글이 정비구역 내 부동산을 보유한 모든 분께 든든한 길잡이가 되기를 바랍니다.
🏘️ 재개발·재건축 최신 정보가 더 궁금하다면
송석 블로그에서는 재개발·재건축, 부동산 세금, 정비사업 절차에 관한 최신 정보를 꾸준히 다루고 있습니다. 본인의 정비구역 상황에 맞는 정보를 찾고 싶다면 카테고리에서 더 많은 글을 확인해보세요.
📚 참고자료 및 출처
- 국가법령정보센터 — 도시 및 주거환경정비법 시행령 (2026.2.3. 시행)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 재개발사업 분양 및 청산 안내
- 국세청 — 재건축·재개발 청산금 양도소득세 신고 안내
- 대법원 — 주거이전비 동시이행 관련 전원합의체 판결 (2021다241823)
- 도시 및 주거환경정비법 제39조·제72조·제73조·제74조·제76조
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조·제68조·제73조
※ 본 글은 일반 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적 사안에 대한 법률·세무 자문은 전문 변호사·세무사·감정평가사와 상담하시기 바랍니다.