계약서 작성할 때 빠뜨리기 쉬운 조항 7가지, 3번 분쟁 겪고 깨달은 실전 체크리스트

계약서 분명히 작성했는데 분쟁이 터졌다면, 빠뜨린 조항이 있을 가능성이 높습니다. 실제로 계약서 관련 민사소송의 상당수가 ‘있어야 할 조항이 없어서’ 발생하거든요. 3번의 부동산 분쟁을 직접 겪은 뒤에야 깨달은 핵심 조항들, 지금부터 하나씩 짚어드리겠습니다.

솔직히 저도 처음엔 계약서가 그냥 형식적인 문서라고 생각했거든요. 부동산 매매든, 프리랜서 용역이든 “서로 믿으니까 대충 쓰자”라는 말에 넘어간 적이 한두 번이 아니었어요. 그런데 막상 문제가 터지니까요, 계약서에 적혀 있지 않은 건 아무리 구두로 약속했어도 법적으로 아무 소용이 없더라고요. 한 번은 위약금 조항을 안 넣어서 계약금만 날린 적도 있었고, 관할법원을 명시하지 않아서 상대방 지역 법원까지 가야 했던 적도 있었습니다.

이 글에서는 실제 분쟁 사례와 민법 조문을 근거로, 계약서에 반드시 들어가야 하는데 빠지기 쉬운 조항들을 정리했어요. 특히 2025년 12월 국무회의를 통과한 민법 계약법 개정안 내용까지 반영했으니, 앞으로 계약서를 쓸 때 꽤 실질적인 도움이 될 거예요.

왜 계약서를 써놓고도 분쟁이 생길까

계약서를 쓰는 사람이 늘었다고 분쟁이 줄지는 않았어요. 오히려 대한법률구조공단 통계를 보면, 계약 관련 법률 상담 건수는 매년 꾸준히 증가하고 있거든요. 왜 그럴까요? 핵심은 “뭘 써야 하는지 모르고 쓴다”는 거예요.

대부분의 분쟁은 계약서가 아예 없어서가 아니라, 있긴 한데 빠진 조항 때문에 생깁니다. 계약 당사자의 법적 이름이 부정확하거나, 계약 기간과 금액은 적혀 있는데 위반 시 책임 소재가 불명확한 경우가 정말 많아요. 인터넷에서 양식 하나 다운받아서 이름이랑 금액만 바꿔 쓰는 분들이 많은데, 그게 위험한 이유가 여기에 있습니다.

상속포기 하면 빚도 안 갚아도 될까?

제가 직접 경험한 첫 번째 분쟁이 딱 이 케이스였어요. 상가 임대차 계약을 하면서 보증금, 월세, 기간만 적고 끝냈거든요. 그런데 1년 지나서 건물주가 리모델링을 이유로 나가라고 했을 때, 계약서에 해지 조건이나 보상 조항이 하나도 없었던 거예요. 결국 변호사 선임비만 수백만 원 들었고, 합의금도 기대 이하였습니다.

법무법인 별의 자료에 따르면, 계약서를 작성하더라도 제대로 작성하지 않은 경우 법적 분쟁 발생 가능성이 여전히 높다고 합니다. 핵심 의무가 명확한 문장으로 표현돼 있어야 하고, 위반 시 손해배상 조항이 구체적으로 기재돼 있어야 하며, 분쟁 발생 시 관할법원까지 정해놓아야 비로소 “제대로 된 계약서”라고 할 수 있어요.

해제·해지 조항 — 한 글자 차이가 수천만 원

계약서에서 가장 헷갈리면서도 가장 돈이 걸려 있는 부분이 바로 ‘해제’와 ‘해지’의 구분이에요. 이 두 단어, 발음도 비슷하고 뜻도 비슷해 보이지만 법적 효과는 완전히 다릅니다.

해제는 계약을 처음부터 없었던 것으로 되돌리는 거예요. 소급적으로 무효가 되니까, 이미 주고받은 것도 전부 원상복구해야 합니다. 반면 해지는 “지금부터 그만하겠다”는 뜻이라 과거의 계약 관계는 유효하되, 앞으로의 효력만 사라져요. 부동산 매매계약이라면 보통 해제가 적용되고, 임대차계약처럼 계속적인 관계라면 해지가 맞습니다.

제가 두 번째로 겪은 분쟁이 이 문제였어요. 오피스텔 매매 계약이었는데, 계약서에 “쌍방 합의 하에 본 계약을 해지할 수 있다”라고만 적혀 있었거든요. 매도인이 계약 파기를 하려고 하는데, 변호사가 “이건 해지라서 소급 효력이 없다, 이미 지급한 중도금 원상회복 청구가 어려울 수 있다”고 했을 때 정말 식은땀이 났어요. 결국 계약금 배액배상(민법 제565조)으로 해결하긴 했지만, 처음부터 조항을 정확히 구분했더라면 그 스트레스를 안 겪었을 겁니다.

부동산 계약서를 쓸 때는 이 두 가지를 반드시 분리해서 적어야 해요. “매수인 또는 매도인이 본 계약을 위반할 경우 상대방은 본 계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 원상회복의무가 발생한다” — 이런 식으로요. 단순히 “계약을 취소할 수 있다”라고 뭉뚱그리면 나중에 반드시 문제가 됩니다.

위약금과 손해배상 예정액, 제대로 구분해서 넣는 법

계약서에 “위약금”이라고만 적어놓으면 문제가 생길 수 있다는 거 알고 계셨어요? 민법 제398조 제4항은 위약금 약정을 특별한 사정이 없는 한 ‘손해배상액의 예정’으로 추정한다고 규정하고 있거든요. 이게 왜 중요하냐면, 손해배상액의 예정은 법원이 부당하게 과다하다고 판단하면 감액이 가능해요. 하지만 위약벌(제재 목적)은 감액 규정이 없습니다.

이 차이를 모르고 계약서를 쓰면 어떻게 될까요. 예를 들어 “계약 위반 시 위약금 5,000만 원을 지급한다”라고만 쓰면, 상대방은 법원에 “이건 손해배상액의 예정이니 감액해달라”고 요청할 수 있어요. 반대로 “본 위약금은 위약벌로 정한다”라고 명시하면, 실제 손해와 별개로 그 금액 전부를 청구할 수 있습니다. 2026년 1월 인벤 웹진 기사에서도 이 구별의 중요성을 강조하고 있었어요.

구분	손해배상액의 예정	위약벌
목적	손해 발생 시 배상액을 미리 정함	이행 강제를 위한 제재
법원 감액	가능 (민법 제398조 제2항)	원칙적으로 불가
추가 손해배상	별도 청구 불가	실손해 별도 청구 가능
계약서 미기재 시	위약금은 이것으로 추정	위약벌임을 주장하는 측이 입증

실무적으로 가장 안전한 방법은 이렇게 쓰는 거예요. “본 계약 위반 시 위반 당사자는 상대방에게 금 ○○○만 원을 손해배상액의 예정으로 지급한다. 다만, 실제 손해가 위 금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해서는 별도의 손해배상을 청구할 수 있다.” 이렇게 하면 예정액의 보호도 받으면서 추가 청구도 열어두는 겁니다.

부동산 매매에서 특히 주의할 점이 있어요. 민법 제565조에 따르면 계약금은 해약금의 성격을 가지는데, 이건 위약금과 다른 개념이거든요. 매수인이 계약을 포기하면 계약금을 잃고, 매도인이 파기하면 계약금의 배액을 상환해야 하는 건 ‘해약금’ 규정이에요. 여기에 별도로 위약금 조항을 추가해야 이행에 착수한 이후의 위반에도 대응할 수 있습니다.

관할법원 조항 — 전속적 합의관할을 모르면 당한다

계약서 마지막 부분에 관할법원 조항 넣으시는 분들 꽤 있는데요, 문제는 어떻게 넣느냐에 따라 결과가 완전히 달라진다는 거예요. “분쟁 발생 시 서울중앙지방법원을 관할법원으로 한다”라고만 쓰면 이게 전속적 합의인지 부가적 합의인지 다툼이 생길 수 있습니다.

민사소송법 제29조에 따르면, 당사자는 합의로 제1심 관할법원을 정할 수 있어요. 이때 전속적 합의관할이란 “오직 그 법원에서만” 재판하겠다는 뜻이고, 부가적 합의관할은 “법정관할 외에 그 법원도 추가로 인정한다”는 뜻이에요. 대법원 2006다68209 판결에서는, 법정 관할법원 중 하나를 특정한 경우 특별한 사정이 없으면 전속적 관할합의로 해석한다고 판시했습니다.

저는 세 번째 분쟁에서 이걸 뼈저리게 느꼈거든요. 서울에서 계약한 건인데 관할법원 조항이 없었어요. 상대방이 부산에서 소송을 걸었고, 결국 부산까지 매번 출석해야 했습니다. 변호사 출장비에 교통비까지, 합쳐보니까 소송 자체보다 부대비용이 더 들었어요. 관할법원 한 줄만 넣었더라면 생기지 않았을 비용이었죠.

중재 조항도 고려해볼 만합니다. 대한상사중재원을 통한 중재는 소송보다 빠르고 비공개로 진행되거든요. 계약서에 “본 계약과 관련한 분쟁은 대한상사중재원의 중재규칙에 따라 중재로 해결한다”라는 문구를 넣으면, 소송 없이도 법적 구속력 있는 판정을 받을 수 있어요. 단, 중재 합의를 하면 법원 소송은 제기할 수 없으니 이 점은 미리 충분히 검토하고 결정하는 게 좋습니다.

비밀유지와 불가항력, 코로나 이후 달라진 것들

코로나19 이전에는 불가항력(Force Majeure) 조항을 대수롭지 않게 여기는 분들이 많았어요. “천재지변이나 전쟁 시”라고 한 줄 넣어두면 끝이라고 생각했죠. 그런데 팬데믹을 겪은 뒤로 상황이 180도 달라졌습니다. 감염병 확산, 정부의 영업제한 조치, 공급망 붕괴 같은 상황이 실제로 계약 이행을 막을 수 있다는 걸 온 국민이 체감했으니까요.

법무법인 세종의 뉴스레터에 따르면, 코로나19가 계약상 불가항력에 해당하는지 여부는 개별 계약의 불가항력 조항에 ‘전염병’ 또는 ‘감염병 확산’이 명시돼 있는지에 따라 크게 달라집니다. 명시돼 있지 않으면 입증 책임이 주장하는 쪽에 있어서 훨씬 어려워져요. 그래서 지금은 불가항력 조항에 “감염병 확산, 정부의 행정명령에 의한 영업 제한, 공급망 단절”까지 구체적으로 열거하는 게 일반적이 됐습니다.

비밀유지(NDA) 조항도 빠지기 쉬운 항목 중 하나예요. 특히 프리랜서 용역 계약이나 사업 제휴 계약에서 자주 누락되는데, 비밀유지 조항 없이 계약하면 상대방이 사업 정보를 유출해도 법적으로 따질 근거가 약해집니다. 중소기업기술정보진흥원 가이드에서도 비밀유지계약 시 비밀정보의 범위, 유지 기간, 위반 시 손해배상액의 예정, 정보의 반환·폐기 절차까지 명시하라고 권고하고 있어요.

비밀유지 기간은 통상 3년에서 5년으로 설정하는데, 산업마다 차이가 있어요. 그리고 NDA 자체의 계약 기간과 비밀 보호 기간은 별개로 정할 수 있다는 것도 기억해두세요. NDA가 종료돼도 보호 의무가 계속되도록 설정하는 게 실무상 일반적입니다. 다만 손해배상액의 예정을 너무 높게 잡으면 법원이 감액할 수 있고, 너무 낮게 잡으면 실제 손해를 커버하지 못하니까 전문가 상담을 받아보는 것도 방법이에요.

2025년 민법 계약법 개정안, 실무에서 바뀌는 것

2025년 12월 16일, 민법 제정 이후 67년 만에 계약법 전면 개정안이 국무회의를 통과했어요. 법무부는 이 개정안을 국회에 제출했고, 현재 국회 심의 중입니다. 아직 국회를 통과한 건 아니지만, 그 내용이 상당히 파격적이어서 계약서 작성 실무에 큰 변화를 예고하고 있어요.

이 중에서 실무적으로 가장 영향이 클 건 사정변경 원칙이에요. 지금까지 우리 민법에는 사정변경을 이유로 한 계약 수정이나 해제에 대한 명문 규정이 없었거든요. 판례를 통해 예외적으로만 인정됐는데, 개정안이 통과되면 계약서에 별도의 사정변경 조항을 넣지 않아도 법률 차원에서 보호를 받게 됩니다.

그렇다고 해서 계약서에 관련 조항을 아예 안 넣어도 된다는 뜻은 아니에요. 오히려 이 개정안이 시행되면, “어떤 상황을 사정변경으로 볼 것인지”를 계약서에서 미리 구체화해두는 게 더 중요해질 겁니다. 예를 들어 “금리 변동 ○% 이상”, “환율 변동 ○% 이상” 같은 구체적 기준을 특약으로 명시해두면, 나중에 사정변경 주장 시 입증이 훨씬 수월해지거든요.

변동형 법정이율도 눈여겨볼 부분이에요. 지금은 지연이자가 민사 연 5%로 고정인데, 시장 금리가 그보다 훨씬 높을 때는 채무자 입장에서 “차라리 안 갚고 버티는 게 이득”인 역설이 생기잖아요. 이율이 시장 상황에 연동되면 지연이자의 의미가 살아나니까, 계약서에서 지연이자 조항의 중요성도 함께 커지게 됩니다. 개정안이 국회를 통과할지는 지켜봐야 하지만, 방향 자체는 계약 실무자들이 미리 대비해둘 가치가 있어요.

법무부 민법 개정안 원문 확인하기

실전 계약서 체크리스트 — 서명 전 반드시 확인

지금까지 다룬 내용을 토대로, 서명하기 전에 꼭 확인해야 할 항목들을 정리해봤어요. 저는 이제 계약서에 도장 찍기 전에 이 리스트를 한 번씩 훑어보는 습관이 생겼는데, 그 이후로는 한 번도 분쟁이 없었습니다.

먼저 당사자 표시부터요. 개인이면 주민등록상 이름과 주소, 법인이면 등기부상 법인명과 대표자 성명이 정확히 기재돼야 해요. “홍길동”이라고만 쓰면 안 되고, 주민번호(또는 사업자번호)까지 적어야 특정됩니다. 대리인이 서명하는 경우에는 위임장과 인감증명서가 반드시 필요해요.

그 다음은 목적물의 특정이에요. 부동산이라면 등기부등본상 소재지, 면적, 구조를 그대로 적어야 합니다. “서울 강남구 ○○동 △△번지 아파트 ○호”처럼요. 건축물대장과 실제 면적이 다른 경우가 있으니까 반드시 대조해야 해요. 동산이라면 모델명, 시리얼번호, 수량까지 명기하는 게 좋습니다.

계약 금액과 지급 일정도 구체적으로 써야 해요. “계약금 ○○만 원은 계약 시 지급, 중도금 ○○만 원은 ○월 ○일까지, 잔금 ○○만 원은 ○월 ○일까지” 이런 식이요. 여기서 중요한 건 지급 방법도 명시하는 거예요. 현금인지, 계좌이체인지, 계좌번호까지 적어두면 “돈 받은 적 없다”는 주장을 원천 차단할 수 있습니다.

전자계약도 요즘은 법적 효력을 인정받아요. 전자서명법 제3조에 따르면, 전자서명은 전자적 형태라는 이유만으로 효력이 부인되지 않거든요. 국토교통부의 부동산거래 전자계약시스템을 이용하면 공동인증 전자서명과 부인방지 기술이 적용돼서, 위변조 걱정도 줄어듭니다. 전자확정일자도 자동으로 부여되고요. 다만 계약서 내용 자체의 검토는 종이든 전자든 동일하게 꼼꼼히 해야 합니다.

마지막으로 빠뜨리기 가장 쉬운 게 특약사항이에요. 구두로 합의한 내용을 반드시 특약란에 적어야 법적 효력이 생겨요. “현 시설물 상태 그대로 인도한다”, “하자 발생 시 ○일 내 매도인 책임으로 보수한다”, “계약일 기준 미납 관리비·세금은 매도인이 부담한다” — 이런 내용들은 구두 약속만으로는 절대 보호받지 못합니다. 특히 부동산 계약에서는 전입세대확인서, 등기부등본 확인 결과, 근저당 설정 여부까지 특약으로 적어두면 안전해요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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