상가 임차인 권리금 보호, 직접 분쟁 겪고 나서야 알게 된 법률 핵심과 실전 대응법

작성일 2026년 4월 21일 · 송석 · 부동산 전문 블로거

상가 권리금, 법으로 보호받을 수 있다는 건 알겠는데 정작 임대인이 신규 임차인 계약을 거부하면 어떻게 해야 할까요? 2015년 도입된 권리금 회수기회 보호 제도의 실전 적용법을 판례와 함께 풀어봅니다.

솔직히 말하면 저도 처음엔 권리금 보호법이 있다는 것만 알았지, 실제로 어떻게 써먹는 건지 몰랐거든요. 몇 년 전 지인이 운영하던 분식집을 정리하면서 권리금 3,000만 원을 날릴 뻔한 적이 있었는데, 그때 처음으로 상가건물임대차보호법 제10조의4를 들여다봤습니다.

건물주가 “내가 직접 쓸 거니까 나가라”고 통보한 거였어요. 신규 임차인을 데려가도 만나주지도 않고. 결국 변호사 상담 받고 내용증명 보내고 나서야 태도가 바뀌더라고요. 그런데 이 과정에서 알게 된 게, 의외로 많은 임차인들이 자기 권리를 모르고 그냥 나간다는 거예요. 오늘 글은 그때 뼈저리게 배운 것들을 정리한 겁니다.

참고로, 이 글에 나오는 법률 정보는 2026년 4월 기준 현행 상가건물임대차보호법과 대법원 판례를 근거로 합니다. 다만 개인 상황마다 적용이 달라질 수 있으니, 구체적인 사안은 반드시 부동산 전문 변호사나 법률구조공단에 상담하시길 권합니다.

권리금이란 정확히 뭔가 — 바닥·시설·영업 3가지 구분

권리금의 법적 정의부터 짚고 가야 합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3 제1항을 보면, 권리금이란 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도·이용하는 대가로 임차인에게 지급하는 금전을 말합니다. 쉽게 말해 “이 가게를 넘겨받는 값”인데, 법에서 이걸 명시적으로 정의해놓은 거예요.

현장에서는 보통 세 가지로 나눠서 이야기합니다. 첫 번째가 바닥권리금이에요. 흔히 ‘자릿세’라고 하죠. 역세권이나 유동인구가 많은 골목, 대학가 앞처럼 위치 자체가 가진 상업적 가치를 돈으로 매긴 겁니다. 같은 크기의 가게라도 서울 강남역 앞이랑 외곽 주택가 골목은 바닥권리금이 천지차이거든요.

두 번째가 시설권리금인데, 인테리어나 설비에 투자한 비용이 기반이에요. 카페를 차리면서 에스프레소 머신, 좌석 시공, 간판 제작에 들인 돈이 여기 해당합니다. 시간이 지나면 감가상각이 반영돼서 줄어드는 게 특징이에요. 3년 된 인테리어를 신규 투자 금액 그대로 받기는 어렵다는 뜻이죠.

마지막으로 영업권리금은 매출, 단골 고객, 브랜드 인지도 같은 무형의 가치입니다. 동네에서 10년간 장사하면서 쌓은 단골층이 있다면, 그 고객 기반 자체가 돈이 되는 거예요. 실제 분쟁에서는 이 영업권리금 산정이 가장 까다롭습니다. 감정평가사가 매출 자료, 업종 특성, 영업 기간 등을 종합해서 평가하거든요.

구분	핵심 내용	산정 기준
바닥권리금	상가 위치·상권·유동인구에 따른 입지 가치	주변 시세 비교, 거래사례비교법
시설권리금	인테리어·설비·비품 등 유형 자산의 가치	원가법 (투자액 − 감가상각)
영업권리금	매출·단골·노하우·브랜드 등 무형 가치	수익환원법 (초과이익 × 영업권 존속기간)

상가건물임대차보호법 권리금 보호 조항 핵심 정리

2015년 5월 13일, 상가건물임대차보호법에 제10조의3부터 제10조의7까지 권리금 관련 조항이 신설됐습니다. 이전까지 권리금은 법 밖의 관행이었어요. 임차인끼리 알아서 주고받는 거였고, 건물주가 “나 권리금 모른다” 하면 속수무책이었죠. 그게 법으로 보호받게 된 거예요.

핵심은 제10조의4 ‘권리금 회수기회 보호’입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 참고로 2018년 10월 16일 개정 전에는 이 기간이 3개월이었는데 6개월로 늘어났어요. 임차인이 신규 임차인을 찾을 시간을 더 확보해준 셈이죠.

그리고 아주 중요한 점이 하나 있는데요. 이 권리금 보호 규정은 환산보증금 상한과 무관하게 적용됩니다. 상가임대차보호법의 일부 조항(대항력, 우선변제권 등)은 환산보증금이 일정 기준 이하인 경우에만 적용되지만, 권리금 보호 조항은 보증금 규모에 관계없이 모든 상가 임차인에게 해당돼요. 서울 기준 환산보증금 9억 원을 초과하더라도 권리금 회수기회는 보호받는다는 뜻입니다.

다만 예외가 있습니다. 대규모 점포(전통시장 포함)나 국유·공유재산 상가에는 이 규정이 적용되지 않아요. 또 임차인이 계약 위반으로 갱신 거절 사유에 해당하는 경우에도 보호 대상에서 빠집니다.

임대인의 4가지 금지 행위와 정당한 거절 사유

법에서 명시한 임대인의 금지 행위는 딱 네 가지예요. 이걸 정확히 알아야 내 권리를 지킬 수 있습니다.

첫째, 임대인이 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위. 가장 노골적인 유형이에요. 건물주가 새로 들어오는 세입자한테 “나한테도 권리금 내라”고 요구하는 겁니다. 놀랍게도 이런 일이 실제로 꽤 있어요.

둘째, 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 방해하는 행위. 예를 들어 건물주가 신규 임차인 후보에게 “저 사람한테 권리금 주지 마세요, 제가 더 싸게 해줄게요”라고 회유하는 경우가 이에 해당합니다.

셋째, 신규 임차인에게 현저히 높은 차임이나 보증금을 요구하는 행위. 기존 월세가 200만 원이었는데 갑자기 500만 원을 부르면, 신규 임차인이 감당 못 해서 계약이 깨지잖아요. 이렇게 간접적으로 권리금 거래를 무산시키는 것도 방해 행위입니다.

넷째, 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위. 실무에서 분쟁이 가장 많이 발생하는 유형이에요. “그냥 싫다”, “내가 직접 쓸 거다”라는 이유로 거절하는 경우가 여기 걸립니다.

그렇다면 임대인이 합법적으로 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’는 뭘까요? 제10조의4 제2항에 네 가지가 나옵니다. 신규 임차인이 보증금·차임을 낼 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 경우, 그리고 임대인이 선택한 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급한 경우입니다.

꼭 알아야 할 대법원 판례 — 10년 경과 후에도 보호될까

이 부분이 실무에서 가장 많이 물어보는 질문이에요. “계약갱신요구권 10년 다 썼는데, 그래도 권리금 보호를 받을 수 있나요?”

결론부터 말하면, 네, 보호받을 수 있습니다. 대법원은 2019년 5월 16일 선고 2017다225312 판결에서 이 점을 명확히 했어요. 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간(10년)의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다는 겁니다. 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 별개의 제도라는 취지예요.

이게 왜 중요하냐면, 실제로 많은 건물주들이 “10년 넘었으니까 권리금 없다”고 주장하거든요. 저도 주변에서 이런 사례를 여러 번 봤습니다. 15년 넘게 장사한 치킨집 사장님이 건물주한테 “갱신 안 해줄 거니까 그냥 나가라”는 통보를 받았는데, 대법원 판례를 근거로 권리금 회수를 관철한 케이스가 있었어요.

또 하나 중요한 판례가 있습니다. 대법원 2019년 7월 4일 선고 2018다284226 판결인데요. 임대인이 신규 임차인과 계약을 맺지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 방해가 인정된다는 내용이에요. 건물주가 “누굴 데려와도 안 해줄 거야”라고 선언하면, 임차인이 헛수고할 필요 없이 바로 손해배상 청구가 가능하다는 뜻입니다.

그리고 대법원 2021년 11월 25일 선고 2019다285257 판결에서는 ‘1년 6개월 이상 영리목적 미사용’ 요건의 의미를 구체화했어요. 임대인이 임대차 종료 후에 실제로 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않아야 정당한 사유가 인정된다는 것이지, 단순히 계획만 있다고 되는 게 아니라는 판단이었습니다. 이 판결이 나오기 전에는 건물주가 “리모델링할 예정”이라고 말만 하면 면책된다는 해석이 있었는데, 대법원이 그걸 막아버린 거예요.

손해배상 청구 실전 — 금액 산정과 소멸시효

임대인이 권리금 회수를 방해해서 손해가 발생하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 여기서 핵심은 배상액의 상한이에요. 법 제10조의4 제3항에 따르면, 손해배상액은 ‘신규 임차인이 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시 감정평가 권리금’ 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

실제 소송에서는 보통 법원이 감정평가를 의뢰합니다. 감정평가사가 유형재산(시설·비품)은 원가법으로, 무형재산(영업권)은 수익환원법으로 각각 평가하는 게 원칙이에요. 이 과정에서 매출 자료가 결정적인데, 카드 매출 내역이나 부가가치세 신고 자료를 잘 보관해두는 게 중요합니다. 제가 아는 사례 중 하나는, 현금 매출 비중이 높아서 실제보다 권리금이 낮게 감정된 경우도 있었거든요. 아이러니하죠.

그리고 대법원 2023년 2월 2일 선고 2022다260586 판결이 주목할 만합니다. 이 판결에서 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래한다고 봤어요. 그 다음 날부터 지연이자(지연손해금)가 발생한다는 뜻입니다.

한 가지 더. 실무적으로 증거 확보가 정말 중요합니다. 건물주와의 대화는 가급적 문자나 카카오톡 같은 서면으로 남기고, 구두 대화는 녹음(당사자 간 대화 녹음은 합법)해두는 게 좋아요. 내용증명 발송 기록, 신규 임차인 후보와의 권리금 계약서, 임대인에게 주선 사실을 알린 통지서 — 이런 서류들이 소송에서 결정적 역할을 합니다.

권리금 계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 항목

이 부분에서 실수하는 분들이 정말 많아요. 권리금 계약을 구두로만 하거나, 대충 메모 수준으로 작성하는 경우가 아직도 있거든요. 나중에 분쟁이 생기면 증명할 방법이 없어집니다.

국토교통부에서 배포하는 표준 권리금 계약서 양식이 있으니 이걸 기본으로 쓰되, 최소한 다음 항목은 반드시 포함시켜야 해요. 계약 체결 일시가 명확하게 기재되어야 하고, 권리금 총액이 숫자로 명시되어야 합니다. 계약금·중도금·잔금의 지급 시기도 구체적으로 적어야 해요. “추후 협의”라고 쓰면 분쟁 시 불리해집니다.

또 놓치기 쉬운 게 시설·비품 목록이에요. 권리금에 포함되는 시설과 비품을 하나하나 리스트로 작성하고, 상태(신품/중고, 작동 여부)까지 기록해놓아야 합니다. 냉장고 2대, 에어컨 1대, 테이블 10개… 이런 식으로요. 사진을 찍어 첨부하면 더 좋습니다.

그리고 임대인 동의 관련 특약을 꼭 넣어야 합니다. “임대인이 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하여 본 권리금 계약이 이행 불능이 된 경우, 기존 임차인은 매수인에게 이미 수령한 금원을 전액 반환한다”는 식의 조항이요. 임대인의 계약 거절로 권리금 거래가 무산됐을 때 신규 임차인이 피해를 보지 않도록 하는 안전장치입니다.

제가 보증금 관련 컨설팅을 하면서 느낀 건데, 의외로 권리금 계약서에 양도 대상 업종을 명시하지 않는 분들이 많더라고요. 이전 임차인이 커피숍을 했는데 신규 임차인이 전혀 다른 업종으로 바꾸면 영업권리금의 근거가 흔들릴 수 있어요. 업종 변경 가능 여부와 범위를 특약으로 정해두는 게 안전합니다.

분쟁이 터졌을 때 구제 절차와 무료 상담 기관

건물주가 권리금 회수를 방해하고 있다면, 무작정 소송부터 들어가기보다 단계별로 접근하는 게 현명합니다.

첫 번째로 할 일은 내용증명 발송이에요. “저는 신규 임차인 ○○○을 주선합니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4에 따라 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하시면 손해배상 청구를 하겠습니다”라는 취지로 보내는 겁니다. 이 자체가 증거이자 경고가 돼요. 실제로 내용증명 하나로 태도가 바뀌는 건물주도 꽤 있습니다.

그래도 해결이 안 되면 상가건물임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있어요. 대한법률구조공단 산하에 서울, 부산, 대전, 광주, 대구 등 전국에 설치돼 있고, 조정 신청 비용은 무료입니다. 접수 후 60일 이내(1회 연장 가능)에 조정이 이뤄지고, 양쪽이 합의하면 재판상 화해와 동일한 효력을 가져요.

조정이 불성립되면 최종적으로 민사소송을 제기해야 합니다. 소송은 임대차 종료일로부터 3년의 소멸시효 안에 해야 하고, 변호사 선임 비용이 부담되면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 무료 법률 구조를 받을 수 있어요. 소득 기준 등 자격 조건이 있긴 한데, 영세 자영업자라면 대부분 해당됩니다.

서울시에서 운영하는 민생경제안심센터도 도움이 됩니다. 상가임대차 전문 상담 위원이 무료로 법률 상담을 해주고, 심한 경우 분쟁조정 절차까지 안내해줘요. 전화(02-2133-1211)나 서울시 상가임대차 상담센터 홈페이지에서 온라인 신청도 가능합니다.

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2025~2026년 상가임대차법 개정 동향과 임차인에게 미치는 영향

최근 상가건물임대차보호법이 또 한 번 개정됐습니다. 2025년 10월 국회를 통과하고 11월 11일에 공포된 개정안인데요, 핵심은 관리비 내역 제공 의무화입니다. 2026년 5월 12일부터 시행될 예정이에요.

이게 권리금과 뭔 상관이냐고 할 수 있는데, 간접적으로 꽤 연결돼 있어요. 기존에는 임대인이 차임이나 보증금 인상에는 5% 상한 제한을 받지만, 관리비 인상에는 법적 제한이 없었거든요. 그래서 일부 건물주들이 차임은 올리지 않고 관리비를 폭등시키는 편법을 썼습니다. 이렇게 되면 임차인 입장에서 실질적인 부담이 늘어나고, 결국 장사가 안 돼서 나가게 되면 권리금 회수 자체가 어려워지는 구조예요.

이번 개정으로 임차인은 임대인에게 부과된 관리비 내역의 제공을 요청할 법적 권리를 갖게 됩니다(개정 상가임대차법 제19조의2). 관리비가 적정하게 산정됐는지 검증할 수 있는 근거가 마련된 셈이죠. 다만 김앤장 분석에 따르면, 이 관리비 내역 제공의무는 환산보증금 초과 임대차에는 적용되지 않을 가능성이 높다고 합니다.

한편 2025년 12월에는 재개발·재건축 지역 임차인의 권리금 보호를 강화하는 내용의 개정안이 국민참여입법센터에 등록됐어요. 도시정비사업으로 퇴거당하는 임차인도 권리금을 보호받을 수 있도록 하자는 취지인데, 아직 국회에서 논의 중인 단계입니다. 통과 여부는 지켜봐야 할 것 같아요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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